Заказ работы

Заказать
Каталог тем

Самые новые

Значок файла Зимняя И.А. КЛЮЧЕВЫЕ КОМПЕТЕНТНОСТИ как результативно-целевая основа компетентностного подхода в образовании (4)
(Статьи)

Значок файла Кашкин В.Б. Введение в теорию коммуникации: Учеб. пособие. – Воронеж: Изд-во ВГТУ, 2000. – 175 с. (5)
(Книги)

Значок файла ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ КОМПЕТЕНТНОСТНОГО ПОДХОДА: НОВЫЕ СТАНДАРТЫ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (5)
(Статьи)

Значок файла Клуб общения как форма развития коммуникативной компетенции в школе I вида (11)
(Рефераты)

Значок файла П.П. Гайденко. ИСТОРИЯ ГРЕЧЕСКОЙ ФИЛОСОФИИ В ЕЕ СВЯЗИ С НАУКОЙ (12)
(Статьи)

Значок файла Второй Российский культурологический конгресс с международным участием «Культурное многообразие: от прошлого к будущему»: Программа. Тезисы докладов и сообщений. — Санкт-Петербург: ЭЙДОС, АСТЕРИОН, 2008. — 560 с. (15)
(Статьи)

Значок файла М.В. СОКОЛОВА Историческая память в контексте междисциплинарных исследований (15)
(Статьи)

Каталог бесплатных ресурсов

Ипотека делает жилье недоступным

Массовая выдача кредитов подстегивает рост цен на квартиры Ипотека не делает жилье дешевым — она призвана делать его более доступным. Однако ипотечное кредитование приводит к дополнительному выбросу денежной массы на рынок. А количество товарной массы — жилья — практически не растет. В результате — ускоренный рост и без того задранных цен на жилье. Банкиры понимают, что стремительное развитие ипотеки может захлебнуться из-за недостатка самого товара — квартир. И начинают задумываться о том, чтобы включить в число своих ипотечных заемщиков не только покупателей квадратных метров, но и строителей. Эксперты разделились в своей оценке взрывного роста ипотеки. “Оптимисты”, в число которых входят и правительственные чиновники, считают, что Россия наконец-то получила шанс действенного решения жилищной проблемы, так как ставки по кредитам будут падать, и, вообще, условия получения ипотечного кредита со временем будут все мягче. Реалисты указывают на то, что в стране просто нет достаточного количества жилья, спрос на которое могла бы удовлетворить ипотека. Заемщики своим энтузиазмом уже подхлестнули существенный рост цен на рынке недвижимости. В Москве, например, за прошлый год цена квадратного метра выросла больше чем на треть. Таким образом, ипотека не только не решает жилищной проблемы в масштабах всего общества, но, наоборот, еще дальше отодвигает исполнение мечты большинства граждан об отдельном жилье. Для банков это грозит сокращением потенциальной клиентуры ипотечных программ. С государственной точки зрения рост цен на жилье наносит удар по социальной политике. Деньги серые, законы слабые, кредиты дорогие. Первые негативные последствия уже проявляются, хотя ипотека еще не стала массовым повседневным явлением. Ее доля в ВВП составляет, по общим оценкам, около 0,07%, тогда как о массовости можно будет начинать говорить по достижении хотя бы 3— 5%. И условия развития этого рынка далеки от безоблачных. Можно только догадываться, какими нежелательными побочными эффектами может быть отягощено развитие этого важного и нужного дела, если ипотека и дальше будет продвигаться семимильными шагами при поддержке всех заинтересованных структур, но сохранится дисбаланс между предложением и спросом на жилье. Существующие в России схемы строительства и приобретения жилья, в том числе и с помощью ипотеки, представляют собой пеструю картину. По данным Владимира Яковлева, вице-премьера правительства Касьянова, в прошлом году весь объем жилищного строительства был наполовину профинансирован частными лицами, приобретателями квартир и инвесторами — без всяких гарантий и даже с полным осознанием рискованности таких вложений. Получается, застройщики получили оборотные средства в обход банков и без всяких процентов. Из этого можно сделать вывод, что в России есть платежеспособный спрос на ипотечные продукты, но доходы россиян, которые они желают инвестировать в приобретение жилья, редко подтверждены документально. Еще совсем недавно “зарплата в конверте” была непреодолимым препятствием для получения ипотечного кредита. Сегодня же банки выработали методики оценки платежеспособности клиента на основании косвенных признаков, увеличивая круг потенциальных заемщиков. В то же время банки вынуждены страховать возникающие риски и поднимать цену кредитования, снижая его доступность. Еще один нерешенный вопрос — создание фонда отселения. В случае если должник оказывается несостоятельным, его надо выселять, а квартиру продавать. Сегодня Гражданский кодекс этого не позволяет. Возможные расходы на судебные тяжбы также закладываются в стоимость кредита. Развитие ипотеки тормозится и недостатком “длинных” денег у банков. По статистике, 80% всех выданных в стране кредитов — короткие, и половина из них —на срок до 3 месяцев. “Дочкам” иностранных банков проще решить эту проблему, они имеют доступ к более дешевым и длинным зарубежным ресурсам. Отечественному капиталу остается надеяться на развитие системы рефинансирования и рынка ценных ипотечных бумаг Телега впереди лошади. Несмотря на существующие проблемы и препятствия, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок. По оценкам маркетинговой компании IRG, 2 млн российских семей готовы приобрести жилье с помощью ипотеки в ближайшие 3—5 лет. В прошлом году ипотечным кредитованием занимались 140 банков, но большая часть кредитов была выдана этими банками в рамках социальных программ региональных властей. По сути, ответственными за возврат денег выступают местные бюджеты. Как правило, “социальные” ипотечные займы выдаются молодым семьям с условием зачета существенной части кредита, до 30%, с рождением каждого ребенка. Ипотечные программы на рыночных условиях представлены большей частью в Москве и немного в Санкт-Петербурге. Поэтому именно в столице стали видны первые признаки кризиса. Независимо от того, какая модель ипотеки приживется в России — американская двухуровневая или европейская накопительная, — их развитие оправдано только при избыточном предложении на рынке недвижимости. Так и происходило на западных рынках. Ипотечное кредитование использовалось как средство для оживления рынка жилья, увеличения продаж. При этом решалась социальная проблема, люди обзаводились своим домом, становились собственниками “крыши над головой”. А банки получили масштабный бизнес и обширную клиентуру. В России тот же принцип реализуется на рынке потребительского кредитования. В магазинах бытовой техники у автодилеров наблюдается избыток товаров, и банки увеличивают платежеспособный спрос, выдавая населению потребительские кредиты. Все довольны. При этом продавцы не могут взвинчивать цены: конкуренция все равно остается слишком высокой, поскольку товара на рынке очень много. На отечественном ипотечном рынке пока, к сожалению, получается, что телегу ставят впереди лошади. По сравнению с 80 годами прошлого века объемы жилищного строительства снизились почти в 2 раза и составили в прошлом году 36 млн кв. м. К 2010 году Госстрой обещает увеличить их до 80 млн кв. м в год, и эта цифра гораздо точнее отражает реальную потребность рынка. Но правительство, делая свою ставку на развитие ипотечного кредитования, прежде всего нацелено на решение социальных задач, на то, чтобы жилье стало доступнее как можно большему количеству граждан. Министры изыскивают способы снижения трансакционных издержек для удешевления конечной стоимости жилья, приобретаемого по ипотеке, но при этом парадоксальным образом добиваются противоположных результатов — по крайней мере, в отдельно взятой столице. Безусловно, действия властей по поиску резервов для удешевления ипотечного кредитования следует оценить по достоинству. Но при дефиците жилья на ипотечном рынке получается перекос. Рост денежной массы опережает рост товарной массы. В результате рынок переживает взлет цен. А рецепт лечения этого недуга прост — надо больше строить. Дом, который построит банк. В связи с этим банки — участники рынка видят для себя два выхода из ситуации: стимулирование жилищного строительства и продвижение в регионы. К примеру, инвестиционная компания “Тройка Диалог” и страховая компания “Росгосстрах” стали соучредителями недавно созданного Городского ипотечного банка. Новый банк совершенно очевидно делает ставку на регионы. Руководство банка большие надежды возлагает на ритэйловую сеть Росгосстраха. Глава ИК “Тройка Диалог” Рубен Варданян на впрос “БО” об опасности инвестиций в ипотечный бизнес при недостатке предложения на рынке недвижимости сказал: “Мы смотрим на регионы. Там емкость рынка гораздо больше и можно не опасаться перегрева рынка”. Председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов подтвердил “БО” намерения сотрудничать с застройщиками. “Для начала мы со бираемся в пилотном режиме работать с московскими девелоперами, — сказал он, — банк будет выдавать кредиты заемщику под залог инвестиционного права. В этом случае права клиента банка (он же получается инвестором строительства) строго структурированы и защищены. После того как мы отработаем эту технологию, она может быть распространена и на работу в регионах”. Пожалуй, самой приятной новостью для банков, которые осознали суть проблемы, является то, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию тоже обеспокоено дефицитом жилья. Генеральный директор агентства Александр Семеняка сказал по этому поводу следующее: “Сегодня законодательство не позволяет использовать ипотеку при осуществлении строительства, однако эта проблема может быть решена. Если кредитная линия или кредит выдается на финансирование инвестиционного договора, то в нем должно содержаться положение, которое позволит задействовать механизм ипотеки. Хотя такой кредит на этапе строительства не является ипотечным, он автоматически становится ипотечным через 18 месяцев после завершения строительства и банк может его перепродать. Наше агентство (мы поставили эксперемент, отработали документы) такие кредиты готовы выкупать Поддержка ипотечных схем строительства со стороны АИЖК сулит рынку новые приятные перспективы. Возможность рефинансировать “инвестиционные” ипотечные кредиты означает, что в схемы с участием застройщиков могут быть привлечены длинные деньги. Значит, дешевле будут ставки по такого рода кредитам, дешевле, доступнее станет сама жилая недвижимость. Жилья вообще станет больше, и намечающийся перекос на ипотечном рынке постепенно может быть устранен. Резервы удешевления ипотеки. Все меры, стимулирующие развитие ипотеки, можно разделить на законодательные и “рыночные”. Виктор Христенко, в недолгую бытность свою и.о. премьер-министра, предложил Правительству РФ к рассмотрению целый пакет законопроектов, направленных на улучшение ситуации для всех участников ипотечного кредитования. Эти законопроекты предполпгают снижение издержек, связанных с кредитованием, и рисков кредиторов, а значит, снижение цены кредита. Внесение изменений планируется в Гражданский, Налоговый, Бюджетный кодексы, а также в законы об ипотеке. После принятия поправок, например, у гражданина может быть отобрана квартира в случае неуплаты ипотечного кредита. Сегодня банки вынуждены страховать свои риски, закладывая в стоимость кредита расходы на длительные судебные тяжбы, — ведь единственное жилье по закону в счет долга отобрать не может никто. Ожидаются послабления для заемщиков — покупателей жилья. Власти предлагают отменить нотариальное удостоверение договоров ипотеки. Для клиентов банка это означает экономию 1,5% стоимости жилья. К числу “рыночных” мер можно отнести планы правительства о снижении налоговой ставки до 6% для доходов с физлиц, полученных в виде процентов по ипотечным ценным бумагам, на период до 2007 года. Льготы по подоходному налогу должны стимулировать частных инвесторов к покупке этих бумаг. Таким образом, будет развиваться второй уровень национального ипотечного рынка, система рефинансирования, которая тоже должна сниззить рынки ипотечных банков и цену кредитования. Кроме того, в 2004 году планируется разработать концепцию страхования ипотечных кредитов. Она, по мнению Заместителя председателе Госстроя РФ Владимира Пономарева, позволит переложить часть финансовых рисков с банков на страховые компании и соответственно снизить первоначальный взнос с 30 до 5-10% , а также уменьшить ставки по ипотечным кредитам. Для этих целей в бюджете текущего годе заложены государственные гарантии правительственному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Они предусматривают выпуск документарных облигаций с погашением 1 февраля 2010 года. Госгарантия обеспечивает исполнение обязательств по выплате номинальной стоимости облигаций и купонного дохода в размере до 2,5 млрд. рублей. Гарантия дает возможность АИЖК выпустить заем на сумму 1,5 млрд. рублей. По словам начальника управления информационной политики Агентства Андрея Вишневского, вероятнее всего, это произойдет в апреле 2004 года. Оченвидно, что чем дешевле удастся их разместить , тем больше у агенства будет возможностей снижения ставки по ипотечным кредитам для банков-партнеров.В прошлом году первый выпуск облигаций агентства был размещен под 9,69% годовых (доходность анологичных госбумаг составляла тогда 8,49%). Для сравнения: сегодня доходность ОФЗ с погашением в 2010 году составляет 7,8% годовых. МНЕНИЕ. Можно ли снизить цену ипотеки? Андрей Вишневский, Начальник управления информационной политики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): — Существуют только два ресурса удешевления процентной ставки по ипотечным кредитам. Во-первых, это уровень инфляции: чем она ниже, тем реальнее возможность для снижения процентной ставки. Во-вторых, это стоимость денежных средств, привлеченных с фондового рынка. В апреле 2004 года агентство планирует провести вторую эмиссию корпоративных облигаций. По результатам размещения будет определяться возможность снижения процентной ставки по ипотечным кредитам. Прогнозы на текущий год делать рано. Если агентству удастся привлечь денежные средства по более низкой ставке, а для этого есть все предпосылки, то соответственно ипотечные кредиты станут доступнее. Тогда, возможно, АИЖК снизит ставку уже в середине 2004 года. Стоит напомнить, что в апреле 2003 года агентством была снижена ставка по ипотечным кредитам с 18 до 15%. Наталья Пастухова, Вице-президент Европейского трастового банка: — Можно назвать несколько основных источников удешевления ипотеки, среди которых бюджетные средства АИЖК, региональных ипотечных агентств, деньги, привлекаемые от частных инвесторов. Думаю, что возрастет объем средств, направляемых в эту сферу крупными отечественными и зарубежными банками, имеющими возможность заимствовать валютные ресурсы по минимальным ценам, а также привлекать кредитные линии зарубежных партнеров. Рассчитывать на возможность существенного удешевления и формирования на рыночных условиях долгосрочных рублевых ресурсов в условиях продолжающейся инфляции не приходится. С введением в действие системы страхования депозитов общий объем вкладов, по-видимому, возрастет, ставки по вкладам несколько снизятся, но стоимость их привлечения для банков останется достаточно высокой, так как необходимо будет платить страховые взносы. Кроме того, следует помнить, что депозиты в соответствии с действующим законодательством могут быть востребованы вкладчиком в любой момент, в то время как кредиты на жилье даются на срок от 10 и более лет. Источником привлечения ресурсов от крупных инвесторов (страховых компаний, инвестиционных фондов, негосударственных пенсионных фондов и других частных инвесторов) должны стать ипотечные ценные бумаги, правовые основы выпуска которых определены в недавно принятом законе. Однако практическая реализация этого закона в существенной мере зависит от ряда нормативных документов, которые в настоящее время разрабатывают ФКЦБ и ЦБ РФ. Главное, чтобы ипотечные ценные бумаги были эффективными инструментами рынка и позволяли привлекать долгосрочные ресурсы по максимально дешевым ценам, в противном случае ставки по кредитам существенно не снизятся. В условиях возросшей конкуренции банков на рынке ипотечного кредитования ставки стали снижаться, но до определенного предела. Цена кредита определяется прежде всего стоимостью ресурсов, а также рисками, связанными с их размещением на срок 10—-20 лет. Если будет улучшаться макроэкономическая ситуация, снизится уровень инфляции, улучшатся условия привлечения долгосрочных ресурсов, будут устранены все еще существующие правовые проблемы ипотеки, возможно дальнейшее снижение ставок. Однако в ближайший год ставки не снизятся более чем на 2%. Елена Клепикова, Президент ООО "Национальная ипотечная компания" Начнем с того, что мы понимаем под стоимостью ипотеки. Это понятие включает, с одной стороны, процентную ставку по ипотечному кредиту, с другой — все трансакционные расходы, связанные с получением кредита, оформлением и регистрацией ипотечной сделки. Все это и определяет в конечном счете общую стоимость ипотечного кредитования. Процентная ставка по кредиту в свою очередь складывается из следующих базовых элементов: рыночной стоимости финансовых ресурсов, себестоимости выдачи ипотечных кредитов и прибыли кредитной организации. Несомненно, что стоимость финансовых ресурсов прежде всего определяется макроэкономическими показателями, в том числе темпами инфляции, а также рисками, связанными с данным видом кредитования. Поэтому все, что связано со снижением инфляционной нагрузки и рисками ипотечного кредитования, будет вести к снижению размера процентной ставки. В этом направлении у российской ипотеки большой потенциал. Огромный резерв имеется также с точки зрения снижения затрат кредитных организаций по выдаче и обслуживанию ипотечных кредитов в первую очередь за счет стандартизации и разумной специализации в данной области. Снижение дополнительных расходов, связанных, например, с ипотечным страхованием, регистрацией сделок, нотариальными сборами и т.д., не зависит напрямую от кредитора, но может стать реальным и существенным источником удешевления ипотеки. В том числе за счет изменения действующего законодательства, регулирующего данные

Размер файла: 226 Кбайт
Тип файла: doc (Mime Type: application/msword)
Заказ курсовой диплома или диссертации.

Горячая Линия


Вход для партнеров