Заказ работы

Заказать
Каталог тем

Самые новые

Значок файла Пределы: Метод. указ./ Составители: С.Ф. Гаврикова, И.В. Касымова.–Новокузнецк: ГОУ ВПО «СибГИУ», 2003 (3)
(Методические материалы)

Значок файла Салихов В.А. Основы научных исследований в экономике минерального сырья: Учеб. пособие / СибГИУ. – Новокузнецк, 2004. – 124 с. (2)
(Методические материалы)

Значок файла Дмитрин В.П., Маринченко В.И. Механизированные комплексы для очистных работ. Учебное посо-бие/СибГИУ - Новокузнецк, 2003. – 112 с. (5)
(Методические материалы)

Значок файла Шпайхер Е. Д., Салихов В. А. Месторождения полезных ископаемых и их разведка: Учебное пособие. –2-е изд., перераб. и доп. / СибГИУ. - Новокузнецк, 2003. - 239 с. (4)
(Методические материалы)

Значок файла МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К ВЫПОЛНЕНИЮ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЧАСТИ ДИПЛОМНЫХ ПРОЕКТОВ Для студентов специальности "Металлургия цветных металлов" (2)
(Методические материалы)

Значок файла Учебное пособие по выполнению курсовой работы по дисциплине «Управление производством» Специальность «Металлургия черных металлов» (110100), специализация «Электрометаллургия» (110103) (2)
(Методические материалы)

Значок файла Контрольные задания по математике для студентов заочного факультета. 1 семестр. Контрольные работы №1, №2, №3/Сост.: С.А.Лактионов, С.Ф.Гаврикова, М.С.Волошина, М.И.Журавлева, Н.Д.Калюкина : СибГИУ. –Новокузнецк, 2004.-31с. (6)
(Методические материалы)

Каталог бесплатных ресурсов

ПРИВАТИЗАЦИЯ И ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Содержание
ГЛАВА 1
МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ
ПРИВАТИЗАЦИИ .................................................................................................. 5
1.1. Особенности становления и развития профессии
оценщика в Украине........................................................................... 5
1.2. Методологические основы экспертной оценки объектов
малой приватизации .......................................................................... 10
1.3. Методические подходы к экспертной оценке недвижимости
при приватизации............................................................................... 14
ГЛАВА 2
ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
МЕТОДОМ ЗАТРАТ............................................................................................... 20
2.1. Определение восстановительной стоимости зданий
и сооружений...................................................................................... 20
2.2. Определение стоимости замещения зданий и сооружений
методом функциональных аналогов ................................................ 30
2.3. Определение коэффициентов индексации стоимости
капитального строительства ............................................................. 41
2.4. Экономическая оценка амортизации объекта ................................. 46
ГЛАВА 3
ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ
ПОТЕНЦИАЛЬНОЙ ДОХОДНОСТИ..................................................................... 51
3.1. Общие положения.............................................................................. 51
3.2. Определения капитализированной стоимости объекта
оценки ................................................................................................. 54
3.3. Особенности применения метода потенциальной
доходности при приватизации .......................................................... 57
ГЛАВА 4
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ЭКСПЕРТНОЙ ОЦЕНКИ.............................. 59
ГЛАВА 5
ПРИКЛАДНЫЕ АСПЕКТЫ НЕКОТОРЫХ ВИДОВ ОЦЕНОК............................... 62
5.1. Оценка стоимости залогового обеспечения .................................... 62
5.2. Оценка размеров арендной платы ................................................... 67
5.3. Подходы к оценке имущественной доли в уставном фонде
хозяйственного общества.................................................................. 73
НЕКОТОРЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ...................................................... 76
ЛИТЕРАТУРА ........................................................................................................ 78
4
4
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
ВОЗМОЖНЫЕ ВАРИАНТЫ ОТВЕТА ОЦЕНОЧНОЙ ФИРМЫ НА
ПРЕТЕНЗИИ КОНТРОЛЬНО-РЕВИЗИОННЫХ ОРГАНОВ................................. 82
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
ПРАВИЛА ПОДСЧЕТА ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ ХАРАКТЕРИСТИК
ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ..................................................................................... 87
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
МИНИМАЛЬНЫЕ ПЛОЩАДИ ПОМЕЩЕНИЙ НЕКОТОРЫХ ВИДОВ
ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ В РАСЧЕТЕ НА ЕДИНИЦУ ВМЕСТИМОСТИ ...... 89
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
КЛАССИФИКАЦИЯ ЗДАНИЙ ПО ГРУППАМ КАПИТАЛЬНОСТИ....................... 91
ПРИЛОЖЕНИЕ 5
НОРМАТИВНЫЕ СРОКИ СЛУЖБЫ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ
ЗДАНИЙ, ОТДЕЛКИ И ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ ............................. 92
5 Фирма "Апекс Про"
ГЛАВА 1
МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИ-
ЯХ ПРИВАТИЗАЦИИ
1.1. Особенности становления и развития профессии
оценщика в Украине
В отечественной экономической теории и практике метод экспертных оценок
известен давно. Он относится к числу эвристических методов прогнозирования.
Упрощенно его суть заключается в следующем. При необходимости количест-
венной идентификации какого-либо объекта, явления либо недостаточно изу-
ченного процесса, не поддающихся однозначной стоимостной оценке на совре-
менном уровне знаний, используются субъективные мнения ведущих в данной
отрасли специалистов, которые, исходя из своих профессиональных ощуще-
ний, дают заключение по существу предмета оценки. После этого производится
обработка первичных результатов. Как правило, полярные мнения экспертов
отбрасываются, оставшиеся оценки усредняются и принимаются в качестве ис-
комого количественного параметра. Чем больше число экспертов и выше уро-
вень их квалификации, тем объективней полученный результат.
Наиболее применимым на практике методом экспертных оценок является ме-
тод Дельфи. Его основные правила заключаются в следующем:
? опрос производится в несколько туров;
? ответы должны даваться в количественной форме с указанием диапазона
возможных оценок;
? после каждого тура проводятся статистическая обработка оценок и ознаком-
ление экспертов с полученными результатами;
? мнения экспертов должны быть обоснованы и высказываться независимо.
Из сказанного несложно видеть, что в основе метода экспертных оценок лежит
три особенности: во-первых, стохастический, вероятностный характер результа-
та оценки, не позволяющий получить стоимостные показатели с конечной степе-
нью точности; во-вторых, высокий профессионализм и независимость оценщика;
в-третьих, субъективность единичной оценки не зависимо от уровня квалифика-
ции эксперта и степени обоснованности результата. Указанные факторы имеют
первостепенное значение при создании организационно-правовой и нормативно-
методической основы национального института экспертной оценки.
Таким образом, оценщик недвижимости – это независимый специалист творче-
ской профессии, действующий в рамках законодательства и нормативно-
правовых актов Украины на основе "Норм профессиональной деятельности
оценщика" [1], международных стандартов оценки [2] и общепринятой в миро-
вой практике методологии оценки, адаптированной к современным политиче-
ским, нормативно-правовым и социально-экономическим условиям Украины.
6 Фирма "Апекс Про"
6
На сегодня основным нормативным документом, регламентирующим профес-
сиональную деятельность оценщика на приватизационном рынке, является "По-
ложение о порядке проведения экспертной оценки государственного имущества
при приватизации", утвержденное ФГИУ от 2.01.95 г. № 100 [3]. Право проведе-
ния оценочных работ предоставлено юридическим лицам, имеющим в своем со-
ставе сертифицированных экспертов-оценщиков и заключившим Генеральное
соглашение с Фондом государственного имущества Украины о выполнении по-
среднических услуг по подготовке к приватизации объектов приватизации.
По нашему глубокому убеждению, экспертов-оценщиков (если уж такая профес-
сия реально существует) следует обучать в государственной системе высшего
образования на базе отечественного и зарубежного опыта. Пока же с образова-
тельной функцией в целом справляются негосударственные структуры – Украин-
ское общество оценщиков и Украинский институт оценки – при методологической
поддержке ФГИУ. Нельзя сказать, что их работа лишена недостатков. Прежде
всего, к ним относятся краткосрочность обучения (2 недели), непродуманность
учебных планов и программ, консервативность форм обучения, несовершенство
учебно-методической базы, отсутствие тестирования начального уровня знаний
и дифференцированного учета профиля базового образования и т.д.
Тем не менее, нельзя не признать, что система подготовки экспертов-оценщиков
постоянно совершенствуется в сторону ужесточения требований к уровню зна-
ний, введения многоступенчатой сертификации и специализации видов оценоч-
ных работ, обновления учебно-методической литературы, расширения творче-
ских связей с зарубежными специалистами, развития научно-исследовательской
работы, создания конкурентной среды на рынке оценочных услуг.
Экспертов-оценщиков следует обучать, готовить в системе высшего образова-
ния на базе отечественного и зарубежного опыта, но не "натаскивать" посред-
ством не всегда уместных директивных указаний, якобы, во имя ускорения при-
ватизации и формирования вторичного рынка недвижимости. В подтверждение
приведем следующий пример. В пункте 14 "Порядка экспертной оценки немате-
риальных активов" [4] указано: "экспертная оценка стоимости нематериальных
активов, не отраженных в бухгалтерском балансе объекта приватизации, осу-
ществляется по формуле..." (приводится формула). На наш взгляд, методоло-
гическая ошибка состоит в том, что эксперту, в лучшем случае, можно только
рекомендовать расчетный метод или формулу, а не регламентировать их. Ина-
че, это уже не экспертная оценка, а обыкновенный расчет сродни бухгалтерской
процедуре определения подоходного налога.
По большому счету, в сложившихся условиях разгосударствления экономики
эксперт по оценке недвижимости должен выступать своеобразным посредником
между продавцом и покупателем, который за счет своих профессиональных ка-
честв способствует осуществлению честной и взаимовыгодной сделки, за что и
получает гонорар. Разумеется, на начальной стадии становления института
оценщиков неизбежны издержки, обусловленные отсутствием традиций и опы-
та работы, единых стандартов и подходов к оценке, несовершенством законо-
дательной базы и т.д. Тем не менее, это объективный и неизбежный процесс,
без преодоления которого немыслимо развитие отечественной школы оценки
недвижимости.
Фирма "Апекс Про" 7
7
В этой связи необходимо обратить внимание на две негативные, на наш взгляд,
тенденции.
Первая связана с преувеличением роли и чрезмерным заимствованием зару-
бежного опыта приватизации и оценки недвижимости. Необоснованное увлече-
ние западными рекомендациями и попытки их перенесения в неподготовлен-
ную в законодательном и социально-экономическом плане среду на фоне явно-
го неуважения к отечественной экономической мысли и практическому опыту не
только не способствуют ускорению приватизации и формированию вторичного
рынка недвижимости, но и сдерживают этот процесс.
Любой квалифицированный экономист, ознакомившись с содержанием наибо-
лее популярных изданий зарубежных авторов в области оценки недвижимости,
не найдет в них ничего принципиально нового, ранее не известного в отечест-
венной теории. Более того, эксклюзивные публикации, подготовленные специ-
ально для нас, очень часто декларативны, неконкретны и не отличаются ни
глубиной содержания, ни практической полезностью. В целом эти переводные
монографии и методические пособия хороши для повышения общего профес-
сионального уровня, но не для экспресс-обучения или конкретной работы по
оценке недвижимости. На наш взгляд, нет особой нужды и в излишнем заимст-
вовании зарубежной терминологии в области экономики и финансов, загромож-
дении языка импортными аббревиатурами, увлечении неапробированными ко-
эффициентами и параметрами.
В частности, при подготовке экспертов-оценщиков значительное внимание уде-
ляется изучению зарубежных подходов к определению ставок капитализации,
нормативов дисконтирования, методов оценки инвестиционной привлекатель-
ности объектов и т.д. Однако, если обратиться к очищенной от идеологических
догм отечественной теории экономической эффективности капитальных вложе-
ний, методам экономической оценки природных ресурсов и учета фактора вре-
мени, то не трудно обнаружить полную адекватность имеющегося научного за-
дела целям и задачам экспертной оценки недвижимости, имущественных прав
и бизнеса.
Бесспорно, интегрироваться в мировое сообщество необходимо. Поэтому зару-
бежный опыт приватизации и оценки недвижимости достоин самого присталь-
ного внимания и изучения. Но без творческого подхода к его применению, без
учета различий в законодательной и социальной сферах и без должного вни-
мания к собственной теоретической базе наши эксперты-оценщики не смогут
работать на паритетных началах с зарубежными партнерами. Запад не научит
нас оценивать недвижимость лучше, чем мы это сделаем сами.
Первоочередные меры в рамках государственной программы создания инсти-
тута экспертов-оценщиков должны, как минимум, предусматривать следующие
меры:
? демонополизацию действующей системы подготовки и повышения квалифи-
кации оценщиков и введение ее в структуру высшего образования;
? создание конкурентного рынка общественных организаций оценщиков;
? развитие научно-исследовательской базы экспертной оценки;
8 Фирма "Апекс Про"
8
? создание государственного кадастра недвижимого имущества;
? налаживание выпуска специализированных бюллетеней по операциям с не-
движимостью;
? проведение конкурсов на лучшую нормативно-методическую разработку, ло-
кальных экспериментов по отладке методик, некоммерческих семинаров и
конференций и т.д.
Вторая негативная тенденция связана с фактическим отсутствием независимо-
сти эксперта-оценщика и его незащищенностью перед государственными кон-
трольно-ревизионными и правоохранительными органами. Неоднократно при-
ходилось наблюдать необоснованное давление со стороны государственных
чиновников, навязывание ими "собственного" мнения, которое является не бо-
лее чем поверхностной интерпретацией устаревших и не самых безупречных
инструктивно-методических документов. Чаще всего дискуссии возникают по
поводу потенциальной доходности объекта, морально-функционального изно-
са, зональных коэффициентов, индекса стоимости капитального строительства,
стоимости улучшений и т.д. Колоссальные усилия порой тратятся на доказа-
тельство разницы между учетно-бухгалтерской и экспертно-оценочной стоимо-
стью основных средств. Попытки аргументации экспертом своей точки зрения
ограничиваются пределом доброжелательности, нередко, настроением оппо-
нента, в руках которого находится карьера оценщика и будущее фирмы.
Еще больше удивляет категоричность выводов и суждений некоторых коллег-
оценщиков, в частности, при проведении ревю отчетов либо в публичных вы-
ступлениях. Помнится, при сдаче экзамена на право получения сертификата
автор едва не оказался в числе "профнепригодных", когда позволил себе уди-
виться по поводу вопроса экзаменатора о "шести функциях денег". Любой сту-
дент знает, что функций денег пять, в чем легко убедиться, открыв учебник по-
литэкономии (макроэкономики, экономической теории). Там же можно найти и
то, что функции денег и функции сложных процентов, которых действительно
шесть, – это разные категории.
В основе любого профессионального роста лежит принцип компетентности, ра-
зумной осторожности и сомнения. И если уважаемый гипотетический коллега,
прочитав десяток переводных книг и оценив сотню объектов, уверовал в собст-
венный высокий профессионализм, то остается ему только посочувствовать.
Стаж работы наиболее опытных оценщиков в Украине не превышает трех лет.
За это время невозможно сформировать не то, что отечественную школу оцен-
ки недвижимости, но даже получить стандартное высшее образование.
Высококлассный рецензент отличается от всех иных тем, что первым делом
анализирует не то, как эту работу выполнил бы он, а конечный результат оцен-
ки на предмет его объективности и обоснованности. Плохого рецензента, преж-
де всего, интересуют численные значения промежуточных параметров (напри-
мер, индекс стоимости капитального строительства, уровень износа, стоимость
улучшений, ставка капитализации). И если что-то не соответствует его пред-
ставлениям, конечный результат уже не имеет значения.
Обязательное условие успешной работы оценщика – это знание законодатель-
ных и нормативно-правовых актов в области финансов, бухгалтерского учета,
Фирма "Апекс Про" 9
9
налогообложения, предпринимательства и т.д. Иногда эти знания, а также уме-
ние четко, логично и аргументировано изложить свои доводы, являются ре-
шающими, когда приходится отстаивать собственное мнение (порой 2-3-х лет-
ней давности) и деловую репутацию фирмы в правоохранительных, арбитраж-
ных и контрольно-ревизионных органах, пытающихся отыскать в ваших дейст-
виях умысел, нарушение установленных порядков, применить финансовые
санкции.
Для иллюстрации сказанного в приложении 1 приведен пример реальной пере-
писки оценочной фирмы с правоохранительными органами по поводу акта ре-
визии КРУ, в котором выдвинуты необоснованные обвинения в неправильном
учете стоимости неотделимых улучшений, выполненных за счет средств арен-
датора, и занижении стоимости объекта малой приватизации.
Несомненно, уровень квалификации оценщика существенно зависит

Размер файла: 687.74 Кбайт
Тип файла: pdf (Mime Type: application/pdf)
Заказ курсовой диплома или диссертации.

Горячая Линия


Вход для партнеров