Заказ работы

Заказать
Каталог тем
Каталог бесплатных ресурсов

Ukraine's mortgage market opportunity

 

Ukraine's mortgage market opportunity


Ukraine's mortgage market opportunity \\ The Banker.- 2005.- № 10.- P. 84.

Dmytro Fedoruk

Ukraine's mortgage market may still be developing but high interest and low delinquency rates offer great potential, say Dmytro Fedoruk and Walter Conlon

Residential mortgage finance, like all forms of consumer lending in Ukraine, is a developing market, for a variety of reasons.

Under Soviet rule, few urban residents owned their homes, so there was little call for a mortgage market. Since 1993, the Ukrainian government has progressively privatised the residential sector and occupants of existing residences have been able to obtain title under the privatisation programme. Now about 85% of Ukrainian residences are privately owned.

Although the government has provided new housing at minimal or no cost to qualified individuals, the supply of these has been limited, and corruption often determined who would get these new dwellings. Hence, in the past, for most new constructions or sales of existing structures, buyers have had to pay in full at the time of purchase. There has also been a delay in the development of a mortgage system - but here, too, progress is being made.

Upbeat housing market

Now change is in the air for the Ukrainian housing market. Reflecting the recovery of the economy after the post-1991 depression, real estate prices have been rising dramatically. This is most marked in the capital, Kiev, where prices have risen by 35%-37% in the past six months and 250% in the past three years, often exceeding €1600 per square metre. The Crimean sea resort of Yalta is another hot spot, and most market analysts predict a continued rise in the prices of the country's real estate.

The mortgage market is developing rapidly in line with this growth. The country has only had a modern mortgage law since January 2004. Currently, more than 50% of new housing sales are financed through mortgages. As of April 1, 2005, the total mortgage indebtedness was estimated at $685m. Two main factors, however, continue to inhibit the development of the mortgage market.

The first of these is a shortage of mortgage capital. Ukrainian banks finance most mortgage loans from their deposits, which are in short supply. Some banks have started issuing bonds, but mortgage-based securities are in their infancy. Similarly, a secondary market for mortgages is almost non-existent.

Legal framework

The second problem is the lack of an established legal framework. Since the main national mortgage law has only

been in effect for less than two years, there has not been enough time to judge whether it is working effectively in default situations. However, it appears that if mortgage documents are properly drawn, one can expect that diligent creditors should be able to obtain effective relief, including extra-judicial relief, within a reasonable time after default.

Despite all these concerns, the Ukrainian mortgage market appears to be an attractive alternative for mortgage investors. The interest rates on currently written mortgages are high: 17%-23% on loans denominated in the local currency, and 12%-16% on dollar-dcnominated loans. Ukrainian mortgage debtors so far have been diligent in their payments and, according to market reports, delinquent mortgage loans usually do not exceed 0.5% of the total.

High down payments

In addition, current Ukrainian originations generally demand a 30% down payment, which evidences greater borrower commitment, and compares well with the 100% (or even 125%) financing deals so prevalent in today's saturated US market.

In our experience, this lack of borrower commitment and the willingness of mortgage originators to extend 100% or more credit to subprime credit risks arc major reasons for the upswing in defaults in the US. For example, we have seen near-100% loans - carrying interest rates lower than those charged to Ukrainian borrowers with 30% deposits made to US borrowers that have multiple bankruptcies on their record.

Rather than sending "good money after bad", therefore, sophisticated investors may want to take a good look at the emerging Ukrainian residential mortgage market.

Walter Conlon is head of the foreclosure department at law firm Melcalf Conlon & Siering in Muscatine, Iowa. Dmytro Fedoruk (fedorukd@yahoo.com), an attorney from Kiev, Ukraine, is an intern in the foreclosure department

 

ВОЗМОЖНОСТИ УКРАИНСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Украинский ипотечный рынок может все еще на стадии развития, но высокие процентные ставки и низкая степень задолженности свидетельствуют об огромном потенциале (со слов Д. Федорука и У. Конлона).

Рынок жилой недвижимости, как и все формы потребительского кредитования в Украине, развивающийся, и для этого есть несколько причин.

В советские времена мало кто из городских жителей владел собственной недвижимостью, да и большой потребности в ипотечном рынке не испытывали. С 1993 года украинское правительство в больших масштабах начало приватизировать жилой сектор, и обладателям жилых помещений удалось получить в рамках приватизационной программы документ, дающий право собственности. Сейчас около 85% жилых помещений в Украине находится в частной собственности.

Хотя правительство предоставляет новое жилье определенной категории граждан без или по минимальной цене, его количество ограничено, и часто неофициальные связи решают, кому оно достанется. Ранее за покупку уже отстроенной конструкции покупателям необходимо было заплатить всю сумму, да к тому же существовала большая задержка в развитии рынка недвижимости - однако сейчас в этой области происходят изменения.

Будучи отражением восстанавливающейся экономики после депрессии 1991г., цены на недвижимость взлетели до небес. Ситуация особенно репрезентативна в столице, где цены выросли на 35-37% за последние шесть месяцев и на 250% за последние три года, часто превышая 1600 евро за 1 кв. м. Еще одной горячей точкой является крымский курорт Ялта. Тем не менее, аналитики предвещают дальнейшее повышение цен на ипотечном рынке страны.

Рынок недвижимости также быстро развивается, как и растет. В январе 2004г. появился новый закон, регулирующий рынок. На сегодняшний день более 50% нового жилья продается через рынок недвижимости. На 1 апреля 2005г. совокупная задолженность по недвижимости по оценки составила $685 млн. Два главных фактора, однако все еще замедляют развитие рынка.

Первым из них является нехватка ипотечного капитала. Украинские банки финансируют большинство ипотечных кредитов из своих депозитных портфелей, которые не так быстро пополняются. Некоторые банки начали выпускать долговые обязательства, но этот бизнес еще в зачаточном состоянии.

Второй проблемой является недостаток совершенных законодательных рамок. Так как главный отечественный закон про недвижимость был введен в действие менее двух лет назад, не было достаточно времени судить об эффективности его работы в ситуации задолженности. Однако оказывается, что если документы для регулирования ипотеки хорошо прописаны, можно ожидать, что прилежный кредитор будет в состоянии получить эффективную помощь, в том числе юридическую, в пределах разумного периода времени после просрочки.

Несмотря на эти факторы, украинский ипотечный рынок кажется привлекательной альтернативой ипотечным инвесторам. Кредитные процентные ставки на недвижимость высоки: 17-23% в гривне и 12-16% в долларах. Украинские заемщики пока дисциплинированы в своих выплатах, согласно отчетам количество просроченных кредитов не превышает 0,5% от совокупного объема кредитов.

Украинские инвестиционные учреждения в целом требуют 30%-го понижения стоимости, что свидетельствует о возрастающем заимствовании ссудных средств.

Небольшие возможности заемщиков и желание инвестиционщиков максимально оградить себя от кредитных рисков - вот главные причины роста неуплаты за кредиты.

У. Конлон - глава юр. департамента, занимающегося лишениями прав выкупа закладной фирмы Conlon & Siering, Айова. Д. Федорук - киевский адвокат, молодой специалист в аналогичной области.

 



Размер файла: 41 Кбайт
Тип файла: doc (Mime Type: application/msword)
Заказ курсовой диплома или диссертации.

Горячая Линия


Вход для партнеров