Заказ работы

Заказать
Каталог тем

Заказ научной авторской работы

Факторы, определяющие стоимость собственности

На стоимость имущества, находящегося в собственности, оказывают влияние большое количество факторов, которые приходится учитывать оценщику. Перечислим основные из них.

а) Факторы окружающей среды.

С экономико-географической точки зрения общие и сравнительные данные готовятся по трем иерархическим уровням: региональные, городские и по ближайшему окружению. Эти данные, содержащие качественное и количественное описание факторов, влияющих на оценку стоимости, дают экономическую основу для оценки и анализа местоположения объекта оценки и расчета искомой величины оценочной стоимости.

Мировая практика оценивания выделила ряд факторов, которые наиболее существенно влияют на оценку стоимости имущества:

          физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва, и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;

          социальные: тенденции изменения численности населения, тенденции к омоложению или старению, стиль жизни, уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, уровня преступности, окрестности, отношение к соседним объектам и их владельцам;

          экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, ставки арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены, спрос, предложение;

          политические (административные): зонирование ограничительное или либеральное, строительные нормы и правила ограничительные или либеральные, услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды.

Перечисленные физические, социальные, экономические и политические факторы определяют развитие среды местоположения объекта.

В теории оценки выделяют 4 цикла развития среды местоположения объекта оценки: рост, зрелость (стабильность), упадок (ухудшение) и обновление (возрождение).

Оценщику чрезвычайно важно точно определить: в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт и местоположение оцениваемого объекта, чтобы дать прогноз развития стоимости имущественного комплекса. Например, оценивается предприятие легкой промышленности (швейная фабрика), находящаяся в тяжелом финансовом положении (производство практически парализовано, так как нет спроса на выпускаемые изделия). В регионе ее расположения началось бурное развитие предприятий обрабатывающей промышленности. Растет занятость населения, увеличиваются доходы, повышается жизненный уровень. Следовательно, местоположение объекта оценки (швейной фабрики) вступило в стадию роста. Следует ожидать увеличения спроса на готовые швейные изделия. Других швейных предприятий по пошиву массовых изделий в регионе нет. Очевидно, что в таких условиях последует рост стоимости имущественного комплекса данной фабрики. Это может заинтересовать потенциальных инвесторов в покупке предприятия или части пакета его акций.

Данный пример показывает, как необходим анализ экономической ситуации – района, города и региона местоположения объекта. Зачастую необходимо рассмотреть различные аспекты экономики на национальном и даже международном уровне: развивающуюся структуру экономики с точки зрения промышленности и занятости; сочетание факторов производства, которые увеличат производство товаров и обеспечат дальнейшее развитие сферы обслуживания; увеличение расходов и их влияние, в свою очередь, на развитие производства, проблемы денежного обращения.

б) Степень контроля над предприятием.

Степень контроля влияет на оцениваемую стоимость предприятия, и зависит oт возможности осуществлять те или иные права, связанные с контролем над предприятием, например [62 с. 58]:

1)       Избирать членов совета директоров и вносить изменения в направление работы предприятия.

2)       Утверждать перспективную политику и вносить изменения в направление работы предприятия.

3)       Определять вознаграждения и привилегии членам правления.

4)       Приобретать, продавать или ликвидировать активы предприятия.

5)       Отбирать партнеров для заключения контрактов.

6)       Принимать решения о слиянии и поглощении других предприятий.

7)       Ликвидировать, распродавать, реорганизовывать предприятие.

8)       Продавать или приобретать собственные акции предприятия.

9)       Регистрировать акции новых выпусков для открытой продажи.

10)  Утверждать отчеты о результатах хозяйственной деятельности.

11)  Объявлять и выплачивать дивиденды.

12)  Вносить изменения в уставные документы или правила внутреннего распорядка.

Каждое в отдельности из перечисленных прав имеет свою стоимость, поэтому, когда перед оценщиком стоит задача определить стоимость контрольного пакета акций предприятия, он должен определить набор и стоимость этих прав.

Права владельца контрольного пакета акций могут быть ограничены рядом условий. Например, условиями голосования при избрании членов совета директоров, или определенными ограничениями, сформулированными в учредительных документах, или предварительными условиями конкретного распределения акций между акционерами. Иллюстрацией последнего условия может служить следующая ситуация.

Если один акционер обладает 49 процентами, а другой - 51 процентом акций, то первый в очень редких случаях имеет возможность контролировать деятельность предприятия. А если два акционера имеют по 49 процентов акций, а третий 2 процента, то первые два акционера зависят от позиции третьего. В такой ситуации третий акционер может получить значительные блага или права за свой пакет акций; акций этого малого пакета будут стоить значительно выше, чем такое же количество акций из первых двух больших пакетов. Таким образом, при оценке стоимости предприятия необходимо внимательно изучить структуру распределения акций в уставном капитале и сделать соответствующие поправки к стоимости акций.

На стоимость акций предприятия также влияет, является ли акция голосующей или нет. Голосующая акция, как правило, стоит дороже, чем неголосующая. Акция контрольного пакета оцениваемого предприятия, как правило, стоит выше акций неконтрольного пакета.

в) Влияние на стоимость предприятия ликвидности его активов.

Стоимость акций ликвидных предприятий (а значит, и стоимость самих предприятий), как правило, выше, чем акций неликвидных. С этим положением связано правило: акции открытых акционерных обществ стоят выше акций закрытых. Разница достигает значительных - порой 35-50 процентов, что обусловлено многими причинами, в том числе и большими затратами на публичное размещение акций.

Более низкая стоимость акций закрытых акционерных обществ связана также с ограничениями на права собственности, которые нередко имеют место в закрытых обществах. К таким ограничительным соглашениям относятся договоры об обязательной купле-продаже акций акционерам предприятия, право первого отказа, требование о согласии на свободную продажу акций, договоры об объединении, голосующие трасты и пр.

При оценке стоимости предприятия эксперт-оценщик должен делать различие между скидками, обусловленными контрольным характером участия, и скидками, связанными с неликвидностью предприятия. Термин «контрольное участие» связан с соотношением между стоимостью оцениваемого участия и стоимостью всего предприятия и главная проблема для эксперта-оценщика - определение степени контроля над оцениваемым предприятием, которая обеспечивает (или не обеспечивает) владение контрольным пакетом акций.

Термин «ликвидность предприятия» связан с возможностью быстрой продажи его активов по решению владельца.

Важным также представляется определение величины, с которой делаются скидки. Скидка, связанная с неконтрольным пакетом акций, отражает отсутствие контроля за предприятием, и поэтому она делается (вычитается) из доли предприятия, пропорциональной оцениваемому пакету акций. Причем доля предприятия, из которой делается скидка, включает все права контроля.

Скидка на неликвидность оцениваемого пакета отражает трудности его быстрой продажи. Базой, с которой вычитается эта скидка, является стоимость предприятия (или долевого участия, пропорционального оцениваемому пакету акций), обладающего высокой степенью ликвидности. Например, если неконтрольный пакет акций закрытого акционерного общества оценивается исходя из цен неконтрольного пакета акций открытого акционерного общества, акций которого продаются на фондовом рынке, то на стоимость акций закрытого общества делается скидка на неликвидность по сравнению с акциями открытого общества.

Если н

     Ниже Вы можете заказать выполнение научной работы. Располагая значительным штатом авторов в технических и гуманитарных областях наук, мы подберем Вам профессионального специалиста, который выполнит работу грамотно и в срок.


* поля отмеченные звёздочкой, обязательны для заполнения!

Тема работы:*
Вид работы:
контрольная
реферат
отчет по практике
курсовая
диплом
магистерская диссертация
кандидатская диссертация
докторская диссертация
другое

Дата выполнения:*
Комментарии к заказу:
Ваше имя:*
Ваш Е-mail (указывайте очень внимательно):*
Ваш телефон (с кодом города):

Впишите проверочный код:*    
Заказ курсовой диплома или диссертации.

Горячая Линия


Вход для партнеров