Заказ работы

Заказать
Каталог тем

Самые новые

Значок файла Выемочно-погрузочные работы и транспортирование горной массы карьеров: Лабораторный практикум / Сост. Б.П. Караваев; ГОУ ВПО «СибГИУ». – 2003 (9)
(Методические материалы)

Значок файла Проект кислородно-конвертерного цеха. Метод. указ. / Сост.: И.П. Герасименко, В.А. Дорошенко: ГОУ ВПО «СибГИУ». – Новокузнецк, 2004. – 25 с. (8)
(Методические материалы)

Значок файла Веревкин Г.И. Программа и методические указания по преддипломной практике. Методические указания. СибГИУ. – Новокузнецк, 2002. – 14 с. (7)
(Методические материалы)

Значок файла Программа и методические указания по производственной специальной практике / Сост.: И.П. Герасименко, В.А. Дорошенко: СибГИУ. – Новокузнецк, 2004. – 19 с. (6)
(Методические материалы)

Значок файла Определение величины опрокидывающего момента кон-вертера (8)
(Методические материалы)

Значок файла Обработка экспериментальных данных при многократном измерении с обеспечением требуемой точности. Метод. указ. к лабораторной работе по дисциплине «Метрология, стандартизация и сертификация» / Сост.: В.А. Дорошенко, И.П. Герасименко: ГОУ ВПО «СибГИУ». – Новокузнецк, 2004. – 20 с. (9)
(Методические материалы)

Значок файла Методические указания по дипломному и курсовому проектированию к расчету материального баланса кислородно-конвертерной плавки при переделе фосфористого чугуна с промежуточным удалением шлака / Сост.: В.А._Дорошенко, И.П _Герасименко: ГОУ ВПО «СибГИУ». – Новокузнецк, 2003. – с. (10)
(Методические материалы)


Заказ научной авторской работы

Процедура заключения и исполнения договора продажи жилого помещения

Согласно п.1 ст.434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме,    предусмотренной для совершения сделок с недвижимостью, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. По общему правилу (п.1  ст.432 ГК РФ) моментом заключения договора считается   достижение   сторонами   соглашения   по   всем    существенным условиям    в    «требуемой    в   подлежащих   случаях   форме».    Договор, подлежащий    государственной   регистрации,    считается   заключенным   с момента его регистрации. Во исполнение данного общего положения (п.З ст.433 ГК РФ), законодатель ввел императивную норму, согласно которой «договор продажи жилого дома (его части), квартиры (её части) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации» (п.2 ст.558 ГК РФ). Статья 550 ГК РФ гласит, что договор продажи жилого помещения заключается в простой письменной форме путём составления одного документа подписанного сторонами1.

Таким образом, в соответствии с вышесказанным и исходя из нормативного единства статьи 550 ГК РФ и п.2 статьи 558 ГК РФ, форма (способ существования содержания, неотделимый от него и служащий его выражением2) договора продажи жилого помещения соблюдена, если сторонами в простой письменной форме составлен договор и

1 Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / под ред. Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Ю. Кабалкина, А. Г. Лисицына-Светланова. - М.: Юрайт-Издат, 2005. - С. 256 - 258. Ожегов С. И. Словарь русского языка. - М.: Книжный мир, 1990. - С. 853.

зарегистрирован в ЕГРП учреждения юстиции. Следовательно, форма договора соблюдена, если он заключён. С этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для сторон (п.1 ст.425 ГК РФ). С этого момента, в силу п.1 ст.556 ГК РФ, покупатель вправе требовать исполнение договора, т.е. передачи ему жилого помещения. Причём передача считается состоявшейся после фактического вручения и подписания передаточного акта. При уклонении продавца покупатель вправе обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к исполнению договора и передачи жилого помещения либо с требованием о расторжении договора и возмещении убытков (ст.398 ГК РФ).

При совершении сделок с отчуждением недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (подтверждается штампом на договоре), именно с этого момента сделка признается заключенной согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, и регистрация права собственности приобретателя-покупателя в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ (подтверждается свидетельством о регистрации права).

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированный договор купли-продажи жилого помещения — это только подтверждение, а не исполнение права собственности покупателя. Известно, что выраженные в заключенном договоре обязательства сторон, по сути, являются обещаниями, которые могут быть не выполнены: продавец не передаст жилье, а покупатель не оплатит стоимость квартиры. Да и сам договор может быть расторгнут еще до его исполнения. Следовательно, при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора может не совпадать с моментом перехода права собственности на нее к приобретателю. До регистрации перехода права собственности на жилье к покупателю он не может распоряжаться им, даже если помещение уже получено во владение и пользование. Поэтому государственной регистрации подлежат как сама сделка (договор купли-продажи), так и переход права на жилое помещение к покупателю.

Эти два действия не обязательно должны совершаться одновременно, так как регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права на продаваемое помещение. После подписания договора у продавца и покупателя возникает обязанность - совершить действия по государственной регистрации сделки, последствия уклонения от которой предусмотрены п. 3, 4 ст. 165ГКРФ1.

Возможно совершение сделки под условием. Например, стороны вправе договориться о переходе права собственности после оплаты. В этом случае моменты регистрации сделки и перехода права к покупателю не совпадают. Первоначально регистрируется сам договор, затем производятся все денежные расчеты, лишь затем передается имущество и заявляется в учреждение юстиции о переходе права к покупателю. Подобные процедуры обеспечивают законные права и интересы сторон по сделке.

В том случае, когда условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи (п. 13 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения2).

1 Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под общ. ред. П. В. Крашенинникова. -М.:Спарк, 1999.-С. 42-43.

2 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»: Приказ Министерства юстиции от 6 августа 2001 г. № 233 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2001. - № 35.

На наш взгляд такая конструкция представляется не практичной, когда законодатель разделяет во времени регистрацию договора и регистрацию перехода прав по договору. Предполагается, что к моменту регистрации договора стороны уже согласовали все существенные условия, а значит, нет необходимости откладывать переход прав на жилое помещение. Более удачной является конструкция регистрации ипотеки: «регистрация договора об ипотеке жилого помещения является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

Регистрация договора купли-продажи жилого помещения и (или) перехода права возможна только в случае регистрации в ЕГРП ранее возникшего права продавца (до 31 января 1998 года). Согласно п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если продавец приобрел недвижимость после 31 января 1998 года, но не зарегистрировал свое право в ЕГРП, у него не возникло права собственности. Такое лицо не обладает правом отчуждения недвижимости и не может заключать сделки в отношении нее.

Как подчеркивается в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним1 государственная регистрация прав включает в себя:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества и (или) права (его возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права и отвечающих требованиям Закона, и их регистрацию в книге учета входящих документов (ст.ст. 12, 13, 16, 17, 18 Закона);

1 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Приказ Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 г. № 184 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2002. -№11.

- правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой, в том числе, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона);

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (статьи 9, 13 Закона);

удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, и выдачу свидетельства о государственной регистрации права, подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на государственную регистрацию (статьи 9, 13, 14, 18 Закона).

Важно отметить, что на этапе регистрации государство дает юридическую оценку не фактическим или подразумевавшимся действиям продавца и покупателя, а действиям юридическим, которые были закреплены согласно взаимной воле сторон в документах соответствующей закону формы. При этом государство исходит из того, что граждане осведомлены о правовых последствиях совершения ими тех или иных, именно юридически закрепленных, действий. Однако зачастую граждане не отдают отчета в том, какие юридические последствия могут повлечь документы, которые они подписали. А сами документы, в свою очередь, повторимся, полностью не соответствуют фактически совершенным действиям.

Одна из основных проблем, как предст

     Ниже Вы можете заказать выполнение научной работы. Располагая значительным штатом авторов в технических и гуманитарных областях наук, мы подберем Вам профессионального специалиста, который выполнит работу грамотно и в срок.


* поля отмеченные звёздочкой, обязательны для заполнения!

Тема работы:*
Вид работы:
контрольная
реферат
отчет по практике
курсовая
диплом
магистерская диссертация
кандидатская диссертация
докторская диссертация
другое

Дата выполнения:*
Комментарии к заказу:
Ваше имя:*
Ваш Е-mail (указывайте очень внимательно):*
Ваш телефон (с кодом города):

Впишите проверочный код:*    
Заказ курсовой диплома или диссертации.

Горячая Линия


Вход для партнеров