Заказ работы

Заказать
Каталог тем

Заказ научной авторской работы

Понятие, предмет и форма договора социального найма жилого помещения

 

В настоящее время  с внедрением реальности рыночных отношений договор найма приобретает все большее значение, как орудие гражданско-правового оборота, не влекущее за собой перехода права собственности на имущество, а лишь представляющее право тому или иному лицу пользоваться этим имуществом на определенных взаимовыгодных для обеих сторон условиях.[1]

Договор найма жилого помещения является центральным институтом жилищного права.[2]

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства).

Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора.

Первая – договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной  собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого  использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 ЖК РФ). Данному виду договора найма посвящены ст. 671, 673-688 ГК РФ.

Вторая разновидность указанного договора – договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда или относится к жилищному фонду социального использования (ст.19 ЖК РФ). При этом выделение социального жилищного фонда носит условный характер: какого – то особого списка жилых домов, квартир, комнат, относящихся к жилищному фонду социального использования, не существует.[3]

Основанием возникновения отношений по пользованию коммерческим жильем выступает не сложный юридический состав, как при социальном найме, а договор коммерческого найма, заключение которого осуществляется в соответствии с принципом свободы договора.[4]

Данная работа посвящена изучению договора социального найма.

Договор социального найма жилого помещения – это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.3

Договор социального найма жилого помещения – консенсуальный,  двусторонний, возмездный.[5]

«Двусторонность» предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения. При  этом набор прав и обязанностей (имеется в виду типовой договор социального найма жилого помещения), утвержден Правительством Российской Федерации.

Договор социального найма составляется в 2 экземплярах, один из которых находится у наймодателя, другой - у нанимателя.

Договор социального найма подписывается сторонами или их уполномоченными представителями и скрепляется печатью наймодателя. С этого момента договор социального найма считается заключенным и вступившим в силу. Однако права и обязанности у нанимателя возникают только после подписания акта приема-передачи жилого помещения.[6]

«Возмездность» договора предполагает наличие платы за пользование жилыми помещениями. По социальному найму, плата наем жилья определяется органом местного самоуправления. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа догово­ра не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения носит возмездный характер, т.е. наниматель по тако­му договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги1.

Плата за коммунальные услуги характеризует возмездность уже другого рода обязательства – оказание услуг. Правда нередко обе разновидности платы обозначаются вместе как «платеж за жилищные услуги», или «квартирная плата».[7]

При этом, как уже отмечалось, из данного правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в уста­новленном порядке (ст. 156 ЖК РФ). Указанное ис­ключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жи­лищному фонду социального использования.[8]

«Консесуальность» договора проявляется в том, что он считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям. [9]

Специальному регулированию отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, посвящена гл. 8 ЖК РФ. Большинство статей содержит новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях гл.8 правила направлены на реализацию п.3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

Целесообразно обратить внимание на то, что некото­рые правила о договоре социального найма применяются также к договорам найма жилых помещений специали­зированного жилищного фонда (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ)1.

По договору социального найма жилого помещения од­на сторона - собственник жилого помещения государст­венного жилищного фонда или муниципального жилищ­ного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган мест­ного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гра­жданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, уста­новленных Кодексом (ч. 1 ст. 60ЖК РФ).

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что наймодателем по такому договору является собственник соответствую­щего жилого помещения – государство или муниципалитет, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управо­моченное собственником лицо. Этот перечень сформули­рован как исчерпывающий.

Нанимателем по договору социального найма являет­ся гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заклю­чен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимате­ля или его выбытия из жилого помещения договор за­ключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или про­изводительного потребления. Распоряжение — это юри­дически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.[10]

Договор со­циального найма заключается без установления срока.

В ст. 61 ЖК РФ установлены особенности пользова­ния жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым поме­щением, предоставленным по указанному договору, оп­ределяются ЖК РФ и соответствующим договором со­циального найма. При этом другие правовые регуляторы отношений пользования таким помещением в ч. 1 ст. 61 ЖК РФ не упоминаются. Однако целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике будут во многом определяться содержанием условий Типового договора социального найма, который подлежит утверждению Правительством РФ (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).

Осуществляя правомочие пользования жилым поме­щением, предоставленным по договору социального най­ма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помеще­ние в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями ЖК РФ, а также заключенным с та­ким нанимателем договором социального найма.

В ч. 2 ст. 61 ЖК РФ установлена специальная норма, адресованная нанимателям жилых помещений по догово­рам социального найма в многоквартирных домах. Такие наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими до­ли в праве общей долевой собственности на указанное имущество. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (примерный пе­речень объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст. 36 ЖК РФ).

Однако целесообразно учитывать, что наниматели жилых помещений по договорам социального найма и многоквартирных домах приобретают только право пользования указанным выше общим имуществом, но не другие права собственников этого имущества. Например, наниматели не вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и тем более голосовать на таком собрании (ст. 45—48 ЖК РФ).

Как правило, общая часть договорного права указывает лишь на одно условие, соглашение по которому влияет на дальнейшую судьбу любого договора. Это – его предмет. (ч.2 п.1 432 ГК РФ) Остальные условия определяются законами (в нашем случае – ЖК РФ, гл.35 ГК РФ, Типовой договор социального найма) и разрабатываются непосредственно сторонами по договору.

Предмет любого договора является одним из его существенных условий, без согласования которого договор не будет считаться заключенным. По общему правилу описание предмета заключается в указании конкретных действий, которые стороны должны совершить в отношении определенного имущества. По договору социального найма наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение. Указывается принадлежность жилого помещения к виду жилищного фонда (государственная или муниципальная собственность). При этом, если жилое помещение находится в государственной собственности, указывается на принадлежность к федеральной собственности, т.е. Российской Федерации, или к собственности конкретного субъекта Российской Федерации.[11]

Причиной существования родового обязательства (найма) без обособления его видовых особенностей (социальный и коммерческий) выступает не в последнюю очередь единый предмет обязательства – жилое помещение. Выделяются три критерия при определении помещения в качестве предмета договора найма. Во-первых, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.) т.е. пригодность помещения для проживания (ч.1 п. 1 ст. 673 ГК РФ), во-вторых, целевое назначение – постоянное проживание в нем физических лиц (ст.673 ГК РФ) и, в-третьих, изолированность помещения.(ст.15 ЖК РФ).

Обязательное требование к помещению как к предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств.

Предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности отличает жилое помещение от нежилого. Согласно ЖК данные требования определяются Правительством РФ.

Если первые два критерия (соответствие требованиям и целевое использование – только для проживания) определяют помещение как жилое, то третий (изолированность) определяет жилое помещение именно как предмет договора найма.[12]

Раз жилое помещение является предметом найма, то объектом данного обязательства являются действия. Одновременно с этим жилое помещение может выступать и объектом в правоотношениях собственности, как и всякая любая вещь. (ст.128 ГК РФ)

Принимая во внимание, что многие ценности выполняют несколько ролей, как было только что сказано на примере жилого помещения, принято говорить об объекте как некоем благе, по поводу которого возникает соответствующее правоотношение. Применительно к жилищному законодательству этим благом является удовлетворение  каким-либо способом (приватизация, наем жилого помещения и т.д.) потребности физического лица в жилье.

Если выше приведенные критерии предмета найма относятся к обоим видам найма, то вот порядок определения размера этого предмета (жилого помещения) имеет различие. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади, а при коммерческом найме размер помещения не ограничивается. Следует обратить внимание, что закон, применительно к социальному найму, говорит именно

     Ниже Вы можете заказать выполнение научной работы. Располагая значительным штатом авторов в технических и гуманитарных областях наук, мы подберем Вам профессионального специалиста, который выполнит работу грамотно и в срок.


* поля отмеченные звёздочкой, обязательны для заполнения!

Тема работы:*
Вид работы:
контрольная
реферат
отчет по практике
курсовая
диплом
магистерская диссертация
кандидатская диссертация
докторская диссертация
другое

Дата выполнения:*
Комментарии к заказу:
Ваше имя:*
Ваш Е-mail (указывайте очень внимательно):*
Ваш телефон (с кодом города):

Впишите проверочный код:*    
Заказ курсовой диплома или диссертации.

Горячая Линия


Вход для партнеров