Расторжение договора социального найма

Правила ГК РФ, касающиеся расторжения договора найма, призваны обеспечивать реализацию конституционного положения о том, что «никто не может быть произвольно лишен жилища»[1].

Сам наниматель с согласия других лиц, постоянно с ним проживающих, вправе в любое время расторгнуть договор найма. Единственное требование к этим лицам – в письменной форме проинформировать наймодателя за три месяца (ч.1 ст.687 ГК РФ). При этом в соответствии с п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или из обычаев делового оборота не вытекает иное. В ЖК РФ (ст. 82) данного требования нет, видимо ГК РФ в этом смысле является исчерпывающим.

Досрочное расторжение договора с нанимателем вправе требовать при определенных условиях в судебном порядке и наймодатель. Такими основаниями являются

 Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев подряд;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.(ч.4 ст. 83 ЖК РФ)[2]

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок (не более года) для устранения нарушений, послужившим основанием для расторжения договора найма. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

В судебном порядке наймодатель вправе расторгнуть договор еще в одном случае, когда наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

 Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 статьи 82 ЖК РФ.

По требованию любой из сторон в договоре, возможно, его расторжение: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях предусмотренных жилищным законодательством[3].

Расторжение договора найма жилого помещения приводит к тому, что наниматель и другие лица, проживающие в жилом помещении к этому моменту, подлежат выселению на основании решения суда (ст.688 ГК РФ).

Последствия выселения, как правило, определены в ст. 84 ЖК и конкретизированы в ст. 85-91.

 Часть 1 ст. 83 ЖК РФ содержит общий гражданско-правовой принцип, согласно которому расторжение договора, как правило, возможно по соглашению сторон (ст. 450 ГК).

Вместе с тем словосочетание "может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон" применительно к договору социального найма имеет определенные особенности. Трудно себе представить, что наймодатель без какой-либо причины может обратиться к нанимателю с предложением расторгнуть бессрочный договор социального найма, а тот в свою очередь примет это предложение. Механический перенос в ЖК РФ положений ГК РФ фактически привел к появлению в ст. 83 неудачной нормы, которая была бы понятной только в том случае, если бы законодатель исключил из ее текста указание на возможность расторжения договора в "любое время". Расторгнуть договор социального найма в "любое время" может только наниматель. Это его исключительное право. У наймодателя право на расторжение договора обусловлено определенными условиями.[4]

Наймодатель вправе потребовать расторжения договора социального найма жилого помещения в случае:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

- использования жилого помещения не по назначению. (п.4 ст. 83 ЖК РФ)

Рассмотрим более подробно каждое из перечисленных оснований расторжения договора социального найма в судебном порядке по требованию наймодателя.

Одной из основных обязанностей граждан, проживающих по договору социального найма, является обязанность своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги, что устанавливается ст. 67 ЖК РФ. Обязанность нанимателя жилого помещения по договору социального найма по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения договора социального найма устанавливается и ст. 153 ЖК РФ. Обязанности нанимателя осуществлять оплату жилья и коммунальных услуг корреспондирует право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленное ст. 65 ЖК РФ. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору социального найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, устанавливается статьей 154 Жилищного кодекса РФ и включает в себя следующие платежи:

- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

- плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

В соответствии с п. 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за наем, за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органами местного самоуправления (субъекта Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). Размер платы за коммунальные услуги, указанные выше, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в установленном федеральным законом порядке. Информация об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги должна быть доведена наймодателем (управляющей организацией) до сведения нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (а также собственников жилых помещений) не позднее чем за тридцать дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.[5]

Неисполнение нанимателем обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг является достаточным основанием для расторжения договора социального найма. Следует учитывать, что члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответстве

     Ниже Вы можете заказать выполнение научной работы. Располагая значительным штатом авторов в технических и гуманитарных областях наук, мы подберем Вам профессионального специалиста, который выполнит работу грамотно и в срок.

---

* поля отмеченные звёздочкой, обязательны для заполнения!

Тема работы:*

Вид работы: контрольная реферат отчет по практике курсовая диплом магистерская диссертация кандидатская диссертация докторская диссертация другое

Дата выполнения:*

Комментарии к заказу:

Ваше имя:*

Ваш Е-mail (указывайте очень внимательно):*

Ваш телефон (с кодом города):

Впишите проверочный код:*