Заказ работы

Заказать
Каталог тем

Самые новые

Значок файла Неразрушающие методы контроля Ультразвуковая дефектоскопия отливок Методические указания к выполнению практических занятий по курсу «Метрология, стандартизация и сертификация» Специальность «Литейное производство черных и цветных металлов» (110400), специализации (110401) и (110403) (6)
(Методические материалы)

Значок файла Муфта включения с поворотной шпонкой кривошипного пресса: Метод. указ. / Сост. В.А. Воскресенский, СибГИУ. - Новокуз-нецк, 2004. - 4 с (7)
(Методические материалы)

Значок файла Материальный и тепловой баланс ваграночной плавки. Методические указания /Составители: Н. И. Таран, Н. И. Швидков. СибГИУ – Новокузнецк, 2004. – 30с (9)
(Методические материалы)

Значок файла Изучение конструкции и работы лабораторного прокатного стана дуо «200» :Метод. указ. / Сост.: В.А. Воскресенский, В.В. Почетуха: ГОУ ВПО «СибГИУ». - Новокузнецк, 2003. - 8 с (10)
(Методические материалы)

Значок файла Дипломное проектирование: Метод. указ. / Сост.: И.К.Коротких, А.А.Усольцев, А.И.Куценко: СибГИУ - Новокузнецк, 2004- 21 с (8)
(Методические материалы)

Значок файла Влияние времени перемешивания смеси на ее прочность в сыром состоянии и газопроницаемость: метод. указ./ Сост.: Климов В.Я. – СибГИУ: Новокузнецк, 2004. – 8 с. (8)
(Методические материалы)

Значок файла Вероятностно-статистический анализ эксперимента: Метод. указ. / Сост.: О.Г. Приходько: ГОУ ВПО «СибГИУ». – Новокузнецк. 2004. – 18 с., ил. (8)
(Методические материалы)


Заказ научной авторской работы

Рынок жилой недвижимости

 

Недвижимость является одним из необходимых ресурсов обеспечения эффективной деятельности компаний, государственных и муниципальных организаций и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, содержания и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом, составляя по своей оценочной стоимости до 30-40% основных фондов производственных предприятий, а в некоторых отраслях и видах деятельности - до 70-80%[1].

Жилищная сфера представляет собой сложную систему создания, функционирования и замены жилищного фонда и включает в себя часть сферы производства (строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снос объектов жилищного фонда).

Рынок жилищной недвижимости – сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Жилищные услуги относятся к сфере текущего функционирования жилищного фонда и определяются набором, который может  производить каждая жилая единица жилого фонда. Эксплуатация жилищного фонда является не только источником удовлетворения потребности человека в жилье, но и источником дохода для его владельцев. В конечном итоге для населения и экономических субъектов, действующих на рынке жилья, жилищный фонд представляет ценность не просто как таковой, а как объект, производящий доход.

Жилище – долговечный товар, следовательно, он нуждается в длительном содержании и уходе. Характер и качество этого содержания влияют на степень износа объектов жилищного фонда. Владелец жилья может контролировать длительность и степень износа жилья, тратя деньги на его содержание и восстановление, техническое обслуживание. Все эти особенности оказывают непосредственное влияние  на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье.

Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья приводит к повышению его стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах жилье часто становится невыгодно содержать жилище, степень и скорость его износа увеличиваются. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство.

Внешним фактором, влияющим на поведение системы, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики, доходы от жилищного фонда становятся для инвесторов менее привлекательными и наоборот. А поведение инвесторов влияют изменения государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства. Увеличение спроса на жилье как предмет ведет к повышению цен на жилье, росту объемов строительства и жилищного фонда.

Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние  жилищной сферы, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по долгосрочным кредитам на строительство приводят к повышению затрат на  строительство и снижению его объемов при падении нормы прибыли. Увеличивает затраты на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют так же факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства, в конечном итоге. Приводит к уменьшению предложения жилья, что выражается в увеличении цен на него[2].

Таким образом, различные внешние факторы могут вызывать изменения как отдельных, так и нескольких переменных системы элементов жилищной сферы одновременно. Следует отметить, что макроэкономические изменения вызывают смещение сразу ряда параметров.

Несмотря на это, законодательно обеспеченная возможность передачи прав на объекты недвижимости стала основой для появления нового и уникального для России конца XX века товара - недвижимости - и формирования соответствующего сектора рынка. В настоящее время недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляют на рынке недвижимости. Этот фактор и обусловливает в первую очередь потребность в оценке недвижимости.

В хозяйственной практике экономических субъектов часто возникает необходимость оценить стоимость имущества предприятий. Ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению не обходится без оценки стоимости объекта совершаемой экономической операции.

Недвижимость является одним из наиболее распространенных объектов таких операций. Также к недвижимости принято относить присоединенные и встроенные элементы здания, например, электрическая проводка, системы отопления, лифты.

Оценка стоимости недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т.д.[3]

Это сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения в различных сегментах рынка.

Из многообразия целей, которые может преследовать оценка, вытекает многообразие видов стоимостей. В силу различий в потребностях покупателей и функциях недвижимости выделяют два основных вида стоимости: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене возникает в процессе обмена объектов недвижимости под воздействием реальных экономических факторов. Наиболее распространенной и часто определяемой в процессе оценки формой стоимости в обмене является рыночная стоимость. Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена в денежном выражении, которую принесет продажа собственности на открытом рынке в условиях собственности на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно и при наличии всей необходимой информации, при условии, что на цену сделки не влияют посторонние факторы.

С точки зрения пользователя рыночная стоимость недвижимости не должна превышать минимальную цену, которую ему пришлось бы заплатить за приобретение объекта недвижимости с аналогичной полезностью или за создание нового объекта в приемлемые сроки.

Область применения базиса оценки рыночной стоимости - как правило, неспециализированная недвижимость, объекты, на которые существует регулярный спрос. Этот базис западными стандартами рекомендуется для оценки в следующих случаях:

- недвижимость используется как объект для инвестиций; недвижимость используется для дальнейшего развития;

- объекты недвижимости являются излишними или продаются по отдельности[4].

Считается также, что базис оценки рыночной стоимости может применяться и для оценки портфеля объектов недвижимости, выставленного на продажу. Другими формами стоимости в обмене являются:

- ликвидационная стоимость, т.е. та денежная сумма, которую собственник может получить при принудительной продаже объекта;

- залоговая стоимость, или оценка объекта недвижимости для целей получения кредита, опирающаяся на его рыночную стоимость;

- страховая стоимость — стоимость объекта недвижимости, определяемая положениями согласованного сторонами договора о страховании и рассчитываемая исходя из стоимости воспроизводства объекта (восстановительная стоимость) или создания объекта с аналогичной полезностью (стоимость замещения);

- и прочие.

     Ниже Вы можете заказать выполнение научной работы. Располагая значительным штатом авторов в технических и гуманитарных областях наук, мы подберем Вам профессионального специалиста, который выполнит работу грамотно и в срок.


* поля отмеченные звёздочкой, обязательны для заполнения!

Тема работы:*
Вид работы:
контрольная
реферат
отчет по практике
курсовая
диплом
магистерская диссертация
кандидатская диссертация
докторская диссертация
другое

Дата выполнения:*
Комментарии к заказу:
Ваше имя:*
Ваш Е-mail (указывайте очень внимательно):*
Ваш телефон (с кодом города):

Впишите проверочный код:*    
Заказ курсовой диплома или диссертации.

Горячая Линия


Вход для партнеров