Заказ работы

Заказать
Каталог тем

Заказ научной авторской работы

Существенные условия и форма договора

 

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ одним из оснований возникновения залогового обязательства является договор. Как и всякий договор, он должен содержать существенные условия, при недостижении согласия по которым договор не может считаться заключённым1.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Первым существенным условием договора о залоге надо назвать предмет залога. Он должен быть максимально точно определён с тем, чтобы ни у сторон, ни у третьих лиц не возникло никаких сомнений относительно того, какой объект обременяется залогом.

В зависимости от вида имущества, передаваемого в залог, залоговые обязательства можно разделить на следующие основные группы: 1) ипотека - залог недвижимости; 2) залог транспортных средств; 3) залог товаров в обороте; 4) залог ценных бумаг; 5) залог имущественных прав; 6) денежный залог.

При отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге не может считаться заключенным.

При заключении договора о залоге здания или сооружения следует обратить особое внимание на включение условия о залоге земельного участка. В соответствии с п.3 ст.340 ГК РФ залог здания или сооружения допускается только с одновременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.

Кроме того, необходимо учитывать, что при залоге недвижимости (ипотеке) залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны[1].

В отдельных случаях, к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. В качестве обязательных приложений к договору об ипотеке предприятия должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия.

Помимо идентификации объекта недвижимости, обременяемого ипотекой, важным для ипотеки является его стоимость. Значение денежной оценки предмета ипотеки чрезвычайно велико. Кроме того, что стоимость объекта является существенным условием ипотечного договора, она выполняет ряд других функций. Во-первых, само возникновение и первоначальный размер  основного обязательства ставится в зависимость от стоимости предмета ипотеки. При этом в интересах кредитора, чтобы стоимость данного объекта, с одной стороны, была выше размера основного обязательства (в том числе, когда размер основного обязательства из-за просрочки его исполнения увеличивается), но с другой стороны, - позволила бы достаточно легко реализовать объект на публичных торгах после обращения на него взыскания.  В настоящее время практически неразрешимой проблемой, стоящей перед судебными приставами  при реализации промышленной недвижимости (не только заложенной) на публичных торгах, является именно её высокая стоимость1, зачастую превышающая стоимость аналогичных объектов в других странах, в том числе дальнего зарубежья. В случае невозможности реализации объекта на публичных торгах кредитор ставится перед незавидным выбором: либо оставить этот объект за собой в сумме оценки лишь на 10% ниже первоначальной стоимости, либо отказаться от этого и попробовать удовлетворить свои требования за счет иного имущества должника (которого у того может не оказаться), не пользуясь при этом преимуществами, основанными на ипотеке. В связи с вышеизложенным, необходимость оценки ликвидности предмета ипотеки при заключении ипотечного договора для кредитора выходит на первый план. Для залогодателя же более высокая оценка его объекта недвижимости выгодна ещё и потому, что позволяет использовать его в качестве предмета ипотеки не один раз, разумеется,  при наличии на то, по общему правилу, согласия кредитора. Определение стоимости недвижимого имущества в настоящее время осложняется существованием нескольких «стоимостей». В отношении ряда объектов недвижимости существует определенная стоимостная граница, ниже которой стороны опускаться в договоре не вправе. Для земельных участков – это нормативная ценаземли1, для квартир и иного недвижимого имущества потребительского назначения – инвентаризационная стоимость, для недвижимости производственного назначения – балансовая стоимость. Этот минимальный уровень совершенно не отражает реальной стоимости тех же объектов. Поэтому очень часто стороны пользуются услугами профессиональных оценщиков, определяющих рыночную стоимость предмета ипотеки, которая затем и указывается в договоре наряду с минимальной. Однако надо обратить внимание на два момента. Во-первых, в РФ в отличие от других стран, использование профессиональной оценки при заключении сделок с недвижимостью не является обязательным. Во-вторых, оценка, сделанная профессиональным оценщиком, больше имеет значение опять же для возникновения основного обязательства и его размера и не обязательно при определении начальной цены объекта недвижимости на публичных торгах при судебном обращении взыскания на предмет ипотеки. Пункт 3 ст. 350 ГК РФ предусматривает что в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда. Каких-либо критериев, которыми суд мог бы руководствоваться при этом, закон не закрепляет. На практике суды пользуются этим и, не особо себя утруждая, определяют начальную цену в размере обеспеченных ипотекой требований кредиторов2. В некоторых случаях суды вообще не определяют в решении начальную цену заложенной недвижимости, и за них это делают судебные приставы3.

Учитывая роль цены заложенного объекта на публичных торгах, следует на наш взгляд, в законе об ипотеке предусмотреть обязанность суда определять начальную продажную цену предмета ипотеки хотя бы  с учетом  его стоимости, определенной договором.

Что касается договора о залоге движимого имущества, то в нем необходимо как можно полнее указывать реквизиты, позволяющие определить закладываемое имущество. Например, если речь идет о залоге оборудования, то это могут быть технические паспорта, заводские номера, а также какие-либо другие количественные и качественные показатели[2].

Приведем пример из судебной практики.

ОАО "Кузнецкий металлургический комбинат" обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "БМТ траст" о признании недействительным договора о залоге имущества. Решением суда исковое требование удовлетворено, поскольку спорный договор признан незаключенным. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указанные судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, согласно приложению N 1 к договору от 25 декабря 1998 г. N 25-12/98-40, заключенному между ОАО "Кузнецкий металлургический комбинат" (залогодатель) и ЗАО "БМТ траст" (залогодержатель), предметом залога являются рельсы в незавершенном производстве, рельсы в готовой продукции, рельсы экспортные в готовой продукции, квадрат экспортный в готовой продукции. По каждому наименованию имущества указаны его количество, стоимость одной тонны и фактическая стоимость имущества, подлежащего залогу.

При рассмотрении спора по делу суд пришел к выводу об отсутствии возможности на основании названных сведений выделить заложенное имущество из однородного имущества, принадлежащего залогодателю, в связи с неуказанием в договоре его индивидуализирующих признаков (технических характеристик продукции). Поэтому суд в мотивировочной части решения указал, что сделка по залогу является незаключенной, поскольку не достигнуто соглашение о предмете залога.

Между тем вывод суда сделан без исследования вопроса о виде залога, о возможности применения к отношениям сторон положений ст.357 ГК РФ "Залог товаров в обороте".

Указанный вопрос имеет существенное значение, т.к. при залоге товаров в обороте ссылка в договоре на их индивидуализирующие признаки необязательна, поскольку в силу п.1 ст.357 Кодекса залогодатель вправе изменять состав и натуральную форму заложенного имущества при условии, что его общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге.

Таким образом, суд принял решение о признании договора о залоге незаключенным на основании неполно исследованных обстоятельств дела.[3]

Очень важным, особенно с точки зрения защиты прав залогодержателя, является включение в договор информации о правовом статусе предмета залога. В первую очередь, данная информация должна содержать сведения о вещном праве, в силу которого объект принадлежит залогодателю, и о регистрации этого права. Также существенное значение для залогодержателя имеет информация об обременениях объекта, существующих к моменту заключения договора о залоге. От того, насколько полной и достоверной является данная информация, часто зависит, будут ли заключены ипотечный договор и договор, оформляющий основное обязательство1.

     Ниже Вы можете заказать выполнение научной работы. Располагая значительным штатом авторов в технических и гуманитарных областях наук, мы подберем Вам профессионального специалиста, который выполнит работу грамотно и в срок.


* поля отмеченные звёздочкой, обязательны для заполнения!

Тема работы:*
Вид работы:
контрольная
реферат
отчет по практике
курсовая
диплом
магистерская диссертация
кандидатская диссертация
докторская диссертация
другое

Дата выполнения:*
Комментарии к заказу:
Ваше имя:*
Ваш Е-mail (указывайте очень внимательно):*
Ваш телефон (с кодом города):

Впишите проверочный код:*    
Заказ курсовой диплома или диссертации.

Горячая Линия


Вход для партнеров