Заказ работы

Заказать
Каталог тем

Самые новые

Значок файла ИЗУЧЕНИЕ ГОЛОГРАФИЧЕСГО МЕТОДА ЗАПИСИ ИНФОРМАЦИИ И ВОССТАНОВЛЕНИЕ ГОЛОГРАММ В ПУЧКАХ С ПЛОСКИМ ФРОНТОМ (4)
(Методические материалы)

Значок файла ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛОГАРИФМИЧЕСКОГО ДЕКРЕМЕНТА ЗАТУХАНИЯ ПРУЖИННОГО МАЯТНИКА И СНЯТИЕ ЕГО РЕЗОНАНСНОЙ КРИВОЙ (2)
(Методические материалы)

Значок файла ИЗУЧЕНИЕ ОСНОВНЫХ ЗАКОНОВ ВНЕШНЕГО ФОТО-ЭЛЕКТРИЧЕСКОГО ЭФФЕКТА И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОСТО-ЯННОЙ ПЛАНКА (2)
(Методические материалы)

Значок файла ИССЛЕДОВАНИЕ СОБСТВЕННЫХ КОЛЕБАНИЙ СТРУНЫ. ИЗМЕРЕНИЯ СКОРОСТИ ПОПЕРЕЧНОЙ ВОЛНЫ ТЕОРИЯ ИССЛЕДУЕМОГО ЯВЛЕНИЯ (4)
(Методические материалы)

Значок файла ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОСТОЯННОЙ В ЗАКОНЕ СТЕФАНА - БОЛЬЦМАНА С ПОМОЩЬЮ ОПТИЧЕСКОГО ПИРО-МЕТРА Руководство к лабораторной работе № 10о (Оптика (2)
(Методические материалы)

Значок файла ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЛИНЫ ЗВУКОВОЙ ВОЛНЫ И СКОРОСТИ ЗВУКА В ВОЗДУХЕ (3)
(Методические материалы)

Значок файла ПРОВЕРКА ОСНОВНОГО УРАВНЕНИЯ ДИНАМИКИ ВРАЩАТЕЛЬНОГО ДВИЖЕНИЯ НА МАЯТНИКЕ ОБЕРБЕКА. (Методические указания к выполнению лабораторной работы по курсу «Общая физика") (2)
(Методические материалы)


Заказ научной авторской работы

Доходный метод

 

При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость. Соответствующие расчеты проводятся по следующим формулам:

 

Доход / Норма капитализации = Стоимость.

Доход х Определяющий фактор = Стоимость.

 

Использование данного метода также требует проведения широких исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и определяющих факторов.

Прежде всего, производится анализ следующих специфических данных:

-         ожидаемый валовой доход от объекта недвижимости,

-         ожидаемое сокращение валового дохода из-за неполного использования объекта (убытки от недобора арендной платы),

-         ожидаемые эксплуатационные расходы,

-         характер и продолжительность потока доходов от владения недвижимостью,

-         предполагаемый доход от последующей перепродажи,

-         иные доходы от уступки части имущественных прав.

После тщательного установления доходов и расходов, потоки доходов и расходов дают возможность определить величину чистого операционного дохода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость земельного участка.

Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта.

После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не менее двух методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость данного земельного участка.

По результатам работы оформляется письменный отчет с описанием и обоснованием используемых методов и ссылками на источники использованной информации.

Доходный метод основан на допущении, что стоимость объекта напрямую зависит от размера, продолжительности и степени надежности дохода от эксплуатации объекта. В основе доходного метода лежит допущение о том, что будущие поступления стоят меньше, чем равная по величине денежная сумма, имеющаяся на руках в данный момент. Степень этой “временной предпочтительности” может рассматриваться как функция четырех факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности объекта, стоимость капитала или управления кредитом и риск. На основе анализа этих факторов устанавливается ставка капитализации.

В массовой оценке для этого метода производится формирование базы данных с необходимой информацией по объектам недвижимости. Аналогично методу сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и ставка капитализации и стоимость объектов и их возможный доход.

 

1.2.4. Затратный метод

Затратный метод применяется только к застроенным земельным участкам (или при наличии других улучшений). Сразу отметим, при этом подходе стоимость земли оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна стоимости приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный участок оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее состояние здания и другие условия, для ее определения из полной стоимости замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.

Для расчета стоимости строительства собирается информация о фактических затратах на строительство здания и его текущем использовании, а также о текущих расценках на строительные материалы и производимые работы. Необходимы надежные сведения о накопленном износе. При массовой оценке стандартные величины допустимого износа приводятся в справочных таблицах, составленных на основе рыночных данных.

Получение такой информации составляет основную трудность использования затратного метода при массовой оценке: необходимо отчетливо представлять себе не только степень физического износа, но и износов функционального и экономического (внешнего). А последние виды износа часто носят уникальный характер, с трудом поддаются измерению и типизации, особенно, если объекты сильно различаются по срокам постройки и расположены на неоднородной в градостроительном отношении территории (чередование жилых, общественных, производственных и рекреационных зон с различными качественными характеристиками). Эти условия требуют большой экспертной работы.

 

 

 

     Ниже Вы можете заказать выполнение научной работы. Располагая значительным штатом авторов в технических и гуманитарных областях наук, мы подберем Вам профессионального специалиста, который выполнит работу грамотно и в срок.


* поля отмеченные звёздочкой, обязательны для заполнения!

Тема работы:*
Вид работы:
контрольная
реферат
отчет по практике
курсовая
диплом
магистерская диссертация
кандидатская диссертация
докторская диссертация
другое

Дата выполнения:*
Комментарии к заказу:
Ваше имя:*
Ваш Е-mail (указывайте очень внимательно):*
Ваш телефон (с кодом города):

Впишите проверочный код:*    
Заказ курсовой диплома или диссертации.

Горячая Линия


Вход для партнеров