Заказ работы

Заказать
Каталог тем

Заказ научной авторской работы

Затратный подход

Затратный подход является одним из стандартных в оценке рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопленного износа.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения – оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов и современных стандартов и т. д.. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора)

Под накопленным износом понимается принимаемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1.     определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2.     определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства) находящихся на объекте;

3.     определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4.     определить величину накопленного износа;

5.     определить остаточную стоимость объекта оценки ;

6.     к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

Сзатр = Сз.у + Сн.с – Из,                                        (II.1)

где

Сзатр

        стоимость объекта оценки;

 

Сз.у

        стоимость земельного участка;

 

Сн.с

        стоимость нового строительства;

 

Из

        износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости замещения;

Сн.с = ПИ + КИ,                                                  (II.2)

где

ПИ

        прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основании договора подряда (ПИ = Ссмет);

 

КИ

        косвенные издержки, т.е. издержки инвестора связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену.

         В состав КИ обычно включают:

       стоимость разработки проекта и авторского надзора;

       стоимость согласования проекта и экспертизы;

       оплата услуг консультантов;

       затраты на получение права застройки, права подключения к городским инженерным сетям;

       издержки, связанные с правом использования земли во время строительства (аренда, налоги)

       издержки, связанные с проведением тендера, поиском подрядчика, заключением договора подряда;

       издержки, связанные с выводом объекта на полную мощность и т.д.

Сметная стоимость (Ссмет) определяется по формуле

Ссмет = Сс.м.р + Соб + ПЗ                                      (II.3)

где

Сс.м.р

        стоимость строительно-монтажных работ;

 

     Ниже Вы можете заказать выполнение научной работы. Располагая значительным штатом авторов в технических и гуманитарных областях наук, мы подберем Вам профессионального специалиста, который выполнит работу грамотно и в срок.


* поля отмеченные звёздочкой, обязательны для заполнения!

Тема работы:*
Вид работы:
контрольная
реферат
отчет по практике
курсовая
диплом
магистерская диссертация
кандидатская диссертация
докторская диссертация
другое

Дата выполнения:*
Комментарии к заказу:
Ваше имя:*
Ваш Е-mail (указывайте очень внимательно):*
Ваш телефон (с кодом города):

Впишите проверочный код:*    
Заказ курсовой диплома или диссертации.

Горячая Линия


Вход для партнеров