Заказ работы

Заказать
Каталог тем

Самые новые

Значок файла Выемочно-погрузочные работы и транспортирование горной массы карьеров: Лабораторный практикум / Сост. Б.П. Караваев; ГОУ ВПО «СибГИУ». – 2003 (4)
(Методические материалы)

Значок файла Проект кислородно-конвертерного цеха. Метод. указ. / Сост.: И.П. Герасименко, В.А. Дорошенко: ГОУ ВПО «СибГИУ». – Новокузнецк, 2004. – 25 с. (4)
(Методические материалы)

Значок файла Веревкин Г.И. Программа и методические указания по преддипломной практике. Методические указания. СибГИУ. – Новокузнецк, 2002. – 14 с. (2)
(Методические материалы)

Значок файла Программа и методические указания по производственной специальной практике / Сост.: И.П. Герасименко, В.А. Дорошенко: СибГИУ. – Новокузнецк, 2004. – 19 с. (2)
(Методические материалы)

Значок файла Определение величины опрокидывающего момента кон-вертера (2)
(Методические материалы)

Значок файла Обработка экспериментальных данных при многократном измерении с обеспечением требуемой точности. Метод. указ. к лабораторной работе по дисциплине «Метрология, стандартизация и сертификация» / Сост.: В.А. Дорошенко, И.П. Герасименко: ГОУ ВПО «СибГИУ». – Новокузнецк, 2004. – 20 с. (8)
(Методические материалы)

Значок файла Методические указания по дипломному и курсовому проектированию к расчету материального баланса кислородно-конвертерной плавки при переделе фосфористого чугуна с промежуточным удалением шлака / Сост.: В.А._Дорошенко, И.П _Герасименко: ГОУ ВПО «СибГИУ». – Новокузнецк, 2003. – с. (8)
(Методические материалы)


Заказ научной авторской работы

Правовые аспекты ипотечной системы

В России в настоящий момент только разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является, с точки зрения его юридической силы,  наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. Следовательно, Закон РФ «О залоге» «применяется постольку, поскольку он не противоречит» части первой ГК РФ.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - ФЗ «Об ипотеке»). Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ.

Несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в данном федеральном законе.

4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

5. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления [16, с.135] В качестве примера можно привести следующие нормативно-правовые акты: Постановление правительства Москвы от 25 апреля 95г. № 356 «О принципах использования залогового кредитования в г. Москве»; Постановление Правительства Москвы от 20 сентября 94г. № 788 «О введении на территории Москвы единой системы государственного регистрации залога и единого реестра договоров залога»; Постановление Правительства РФ от 1 мая 1996г. № 534 «О дополнительном стимулировании частных инвестиций в РФ» и др.

При реализации ипотечных отношений на практике очень важно правильно понимать термин «предмет ипотеки» для определения конкретных прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке.

Объекты гражданских правоотношений правоведы объединяют в четыре группы: 1)имущество; 2)действия; 3)результаты интеллектуальной (творческой) деятельности; 4)нематериальные блага.

Термин «имущество» применяется в гражданском праве неоднозначно. В основном под ним понимают вещь или определенную совокупность вещей, а также и имущественные права. [16, с.138].

Правовой режим недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) основан исходя из главной цели, которой должны отвечать объекты, входящие в их состав. Эта цель состоит в том, чтобы обеспечить особую устойчивость прав на названные вещи (имущество), т. е. установить специальный порядок распоряжения им (определять его юридическую судьбу). Для этого введена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регламентируемая федеральным законом от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Перечень объектов, относящихся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости), как это следует из ст. 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. Законодатель вправе признать недвижимостью и другие предметы и нематериальные блага. Так, предметом договора об ипотеке могут быть также сооружения, находящиеся в процессе возведения, а также недвижимость, находящаяся в аренде. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Кроме того, п.1 ст. 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам закон относит и некоторые вполне движимые вещи. Такое деление объясняется тем, что отдельные специфические транспортные средства и космические объекты имеют особый статус, а потому на них целесообразно распространить правовой режим, относящийся к объектам недвижимости. Имущество является основным объектом в ипотечных отношениях, а поскольку нет однозначного определения термина «имущество», то при заключении договора необходимо определять точное значение данного термина путем его детального толкования.

Как уже отмечалось, действующее законодательство выделяет ипотеку, т.е. залог недвижимого имущества, в особый объект договорных отношений в связи с тем, что недвижимости присуща неразрывная связь с земельным участком, на котором указанные объекты находятся, и оттого их перемещение технологически невозможно. [16, с.140]

Предметом ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Поэтому здание или сооружение, являющееся предметом договора об ипотеке, должно по своим характеристикам, в частности по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации недвижимости (ст. 131 ГК РФ).

Ипотека возможна в случаях, когда имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или Правительством (администрацией) субъекта РФ.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Moгyт быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

Не подлежат ипотеке земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, предполагается, что право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. Если в договоре не оговорено, что находящееся (возводимое) на участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения право залога не распространяется. Однако, если права залогодержателя удостоверены закладной, строительство возможно только в случае указания на это в договоре.

Оценка земельного участка может быть установлена в договоре об ипотеке не ниже его нормативной цены. Нормативная цена земли - это особый вид платы за землю. Она представляет собой показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется при покупке и выкупе земельных участков, при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении, а также при получении под залог банковского кредита.

Следует, однако, иметь в виду, что ни отечественный, ни зарубежный методический опыт определения цены земли в современных российских условиях точного и надежного результата не обеспечивает.

Особенно сложная ситуация сложилась с оценкой земельных участков. Отечественные методические разработки базируются в основном на стоимостной оценке вложенного в земельный участок капитала, почти не учитывают его рентообразующие возможности и совершенно не принимают во внимание реальное поведение как продавцов, так и покупателей земельной собственности, объем и структуру спроса и предложения и т.д. Не учитываются также такие определяющие размер ренты факторы, как вариабельность возможного хозяйственного использования участка, экономическая состоятельность окружающей данный участок социально-демографической среды как носителя покупательного спроса, рабочей силы, конкурентных отношений и т.д.

Подобный методический подход и определил очень низкие величины так называемой нормативной цены земли. По нормативным госрасценкам сегодня распродаются богатейшие черноземы Краснодарского и Ставропольского краев, Ростовской, Воронежской, Волгоградской и ряда других располагающих высокопродуктивными землями областей страны. При подобной ценовой политике и системе налогообложения блокируется ипотечная форма кредитования и выключается главнейший элемент рыночного регулирования земельных отношений, деформируется рыночный механизм ценового саморегулирования, причем не только в аграрной сфере, но и во всей производственно-экономической структуре страны [7, с.98].

Распоряжение участком при приобретении его на публичных торгах ограничено: владелец не вправе менять назначение участка (в отдельных случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, такое возможно). Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Если предметом ипотеки является предприятие в целом, как единый имущественный комплекс, то в состав заложенного имущества включаются полученные доходы предприятия, приобретенное им имущество, долги, приобретенные предприятием в период ипотеки, а также принадлежащие предприятию как юридическому лицу права требования, патента и другие исключительные права и обязанности этого предприятия, которые переходят к покупателю с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество. Состав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и зак

     Ниже Вы можете заказать выполнение научной работы. Располагая значительным штатом авторов в технических и гуманитарных областях наук, мы подберем Вам профессионального специалиста, который выполнит работу грамотно и в срок.


* поля отмеченные звёздочкой, обязательны для заполнения!

Тема работы:*
Вид работы:
контрольная
реферат
отчет по практике
курсовая
диплом
магистерская диссертация
кандидатская диссертация
докторская диссертация
другое

Дата выполнения:*
Комментарии к заказу:
Ваше имя:*
Ваш Е-mail (указывайте очень внимательно):*
Ваш телефон (с кодом города):

Впишите проверочный код:*    
Заказ курсовой диплома или диссертации.

Горячая Линия


Вход для партнеров