Заказ работы

Заказать
Каталог тем
Каталог бесплатных ресурсов

Оценка стоимости предприятий: имущественньїй подход

ЦІНКА ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, БУДІВЕЛЬ І СПОРУД
Основні поняття розділу:
^ Земельна ділянка, об'єкт нерухомості, будівля, споруда. ^ Поліпшення земельної ділянки.
^ Види зносу будівель і споруд та методи їх визначення. ^ Цілісний земельно-майновий комплекс.
в.1. Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та інших об'єктів складовими потенціалу підприємства
Об'єктивно необхідним базисом створення будь-якого підприємства, його цілісного майнового комплексу є земельна ділянка та розміщені на ній інші об'єкти нерухомості. Так чи так, але виробничі процеси всіх підприємств переплітаються з природ¬ними, що зумовлює необхідність врахування природного чинни¬ка за визначення їх потенціалу. Зазначимо, що в певних сферах бізнесу земельна ділянка є основним засобом виробництва і чи ненайважливішим чинником успішності діяльності (сільське гос¬подарство, видобувна промисловість, туристичний, культурно-оздоровчий бізнес тощо).
Проблема оцінки незабудованої земельної ділянки або земе¬льної ділянки з поліпшеннями (нерухомістю) уже давно є об'єк¬том ретельного дослідження багатьох науковців. Вартість земе¬льної ділянки, будівель і споруд визначається їхньою специфіч¬ною корисністю, унікальністю, довговічністю, місцерозташуван-ням, а також кількістю ринкових пропозицій, Алгоритм визна¬чення вартості землі чи нерухомості тісно пов'язаний з юридич¬ними процедурами, які формують, визначають, регламентують та обслуговують відносини власності на ці об'єкти.
Виняткова роль земельних ділянок та об^єктів нерухомості у виробничо-господарському процесі окремого підприємства та в розвитку суспільних економічних відносин спричиняє необхід¬ність ґрунтовного дослідження втілених у них корисних матері¬ально-майнових властивостей, як реальних, так і потенційних.
120
Визначаючи потенціал підприємства як сукупність внутрішніх і зовнішніх, явних чи прихованих можливостей цілісної земельно-майнової та соціально-організаційної системи, зайвий раз слід під¬креслити складність його кількісної детермінації. Найбільш під¬датливою до кількісного вимірювання складовою цієї сукупності можливостей є земельна ділянка та збудовані на ній об'єкти.
З метою однозначного визнання об'єктів нерухомості та земель¬них ділянок підприємства елементами його потенціалу слід дослі¬дити їхні специфічні риси, які можуть підтвердити чи спростувати цю тезу. Засадничим положенням такого дослідження слід уважати необхідність порівняння загальносистемних рис потенціалу підпри¬ємства з виокремленими специфічними рисами земельних ділянок та об'єктів нерухомості, які виявляються в господарських процесах. Визнання земельних ділянок та об'єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях:
Згідно з ресурсним підходом до визначення вартості потен¬
ціалу підприємства, що нині є найпоширенішим, ця вартість до¬
рівнює сумі витрат (чи вартостей) усіх ресурсно-майнових еле¬
ментів. З огляду на це зазначимо, що вартість земельних ділянок
та об'єктів нерухомості становить найбільшу частку в загальній
структурі майна підприємств багатьох сфер бізнесу, утворюючи
природний базис реалізації підприємницької діяльності.
3 позицій організаційно-функціонального підходу до оцінки
вартості потенціалу підприємства її величина визначається здат¬
ністю матеріально-технічних і соціально-трудових елементів під¬
приємницької діяльності виконувати виробничо-комерційні фун¬
кції. Не останню роль у виконанні стратегічних програм розвитку
підприємств відіграє наявність і доступність земельних ділянок,
а також об'єктів нерухомості.
Можливості окремо взятої земельної ділянки, будівлі чи
споруди, так само як і їхня ринкова вартість, суттєво відрізня¬
ються від інтегральних можливостей у складі цілісного земельно-
майнового та соціально-організаційного комплексу.
Сам процес залучення земельної ділянки чи об'єкта нерухо¬
мості до господарських операцій передбачає дотримання певних
об'єктивно чи природно обумовлених пропорцій.
Можливості та спосіб використання земельних ділянок, бу¬
дівель і споруд у довгостроковому періоді безпосередньо визна¬
чається сучасними ринковими умовами, етапом розвитку еконо¬
мічних відносин і багатьма іншими факторами.
Саме можливості результативного використання земельних
ресурсів, будівель чи споруд виступають як інертні чи основопо-
121
ложні компоненти загальної динамічної сукупності елементів по¬тенціалу підприємства.
Зазначені тези дають змогу однозначно віднести земельні ді¬лянки та інші об'єкти нерухомості до ресурсних елементів поте¬нціалу підприємства, оскільки вони (їхні можливості) відповіда¬ють таким його специфічним рисам, як складність, структурність, інертність, відкритість, пропорційність, реальність тощо.
Перш ніж перейти до методології визначення вартості земель¬но-архітектурних елементів потенціалу підприємства, слід визна¬читися з основними термінами, що їх уживатимемо надалі:
Ф Земельна ділянка — це частина земної поверхні, яка має фік¬совані межі, характеризується визначеним місцерозташуванням, природними властивостями, різними фізичними параметрами, пра¬вовим і господарським статусом та іншими характеристиками, які забезпечують її використання в економічних відносинах. По суті, усі властивості земель можна розподілити на три основні частини: природно-фізичні, антропогенні та нематеріальні. У сукупності во¬ни формують специфічний об'єкт оцінки — земельну ділянку.
* Фізична площа земельної ділянки — це площа земної пове¬рхні в межах певної ділянки з урахуванням нерівностей її поверхні.
4 Геодезична площа земельної ділянки — це площа проекції меж ділянки в геодезичній системі координат. За цією площею зе¬мельна ділянка фіксується у нормативно-правових документах.
ф Межі земельної ділянки — це периметр ділянки, що відо¬кремлює її від суміжних ділянок і встановлюється безпосередньо на місцевості згідно з каталогом координат кутів поворотів меж. Розрізняють внутрішні та зовнішні межі земельних ділянок.
ф Юридичний статус — це сукупність права власності, забу¬дови, застави, сервитутів, переваги придбання та інших законних зобов'язань щодо земельних ділянок, які визначають специфіку їх відчуження та використання. З прийняттям за останні роки ни¬зки законодавчих актів та нормативних документів, пов'язаних з реформуванням земельних відносин в Україні, у тому числі Зе¬мельного кодексу 2001 року, створено законодавчі та норматив¬но-методичні основи придбання земельних ділянок сільськогос¬подарського та іншого призначення у власність юридичними та фізичними особами для здійснення підприємницької діяльності. Після поетапного введення в дію даного кодексу земельні ділян¬ки стануть об'єктами господарського обороту і їх власники ма¬тимуть змогу самостійно і вільно розпоряджатися ними, тобто економічно вигідно використовувати, продавати, дарувати, запо¬відати, віддавати під заставу, купувати чи здавати в оренду. Ста-
122
новлення та розвиток конкурентного ринку землі, перетворення землі на об'єкт товарно-грошових відносин значно актуалізує проблему оцінки її ринкової вартості.
ф Цільове призначення земельної ділянки — це встановлені законодавством порядок, умови, критичні межі експлуатації зе¬мель для конкретних господарських цілей.
Ф Поліпшення земельної ділянки (об'єкта нерухомості) — фізичні наслідки будь-яких заходів, що спричинилися до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологі¬чного способу використання об'єкта нерухомості чи його спожи¬вної вартості).
Ф До нерухомості відносять об'єкти з фіксованим місцерозташу¬ванням у просторі (земній поверхні) та усе, що з ними невід'ємно пов'язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визнача¬ють їхній юридичний статус. Таким чином вирізняють поняття не¬рухомості фізичних об'єктів та нерухомості прав власності.
ф Конструктивна система об'єкта — це сукупність будівель¬них елементів і конструктивних рішень, яка визначає можливість об'єкта виконувати корисні функції та запобігає неприпустимим деформаціям у межах встановленого часового періоду й умов екс¬плуатації. Існують три основні типи конструкційних систем об'єктів нерухомості: каркасні, безкаркаеді та змішані (комбіновані).
ф Цілісний архітектурний комплекс — це сукупність об'єктів нерухомості, які нерозривно поєднані на функціональній, естети¬чній, культурній чи іншій основі. Оцінка вартості одного з об'єктів цілісного архітектурного комплексу неможлива з огляду на неможливість його окремого використання.
ф Конструктивний елемент нерухомості — це елементарна неподільна частина об'єкта, поєднана в загальній системі.
• Будівлі— інженерно-архітектурні споруди, що створюють (чи використовуються) приміщення для перебігу певних бізнес-процесів.
Ф Приміщення — частина внутрішнього об'єму будівлі, об¬межена будівельними елементами з певними функціонально-технічними характеристиками.
ф Споруди — будівельні  об'єкти,   призначені  для  перебігу - спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу су¬провідних процесів.
Оцінка вартості та потенціалу земельних ділянок і об'єктів нерухомості ґрунтується на використанні системи принципів, що уможливлюють найбільш адекватне визначення втілених у них можливостей (табл. 6.1),
123
Таблиця 6.1
 
Закінчення табл. 6.1
 
 
 
ПРИНЦИПИ ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ТА НЕРУХОМОСТІ

№    Принцип    Коротка характеристика    Пояснення
1    Корисності    Показує залежність вартості об'єкта оцінки від його здат¬ності задовольняти вимоги власників    В економічній практиці корис¬ність визначається величиною, надійністю та строками грошо¬вого потоку від використання об'єкта в господарській прак¬тиці
2    Заміщення    Базується на можливості аль¬тернативного вибору покуп¬цями об'єктів нерухомості чи земельних ділянок (приблизно однорідних за своєю корисніс¬тю), та означає, що вартість окремого об'єкта залежить від наявності на ринку та загаль¬ної кількості об'єктів-аналогів    Найбільш повно реалізується за умов новобудов у районах ма¬сового житлового будівництва
3    Очікування    Означає, що вартість об'єкта безпосередньо залежить від суми виручки, яку очікує отримати теперішній власник майна від останньої угоди пе¬репродажу    Наприклад, за визначення вар¬тості земельної ділянки в зоні житлового будівництва слід урахувати можливу суму орен¬дної плати та строки її сплати у разі спорудження житлового будинку
4    Елімінова-ності    Визначає необхідність враху¬вання вкладу кожного з усього спектра факторів, які вплива¬ють на вартість об'єкта оцінки    Вартість нерухомості визнача¬ється такими основними фак¬торами: чистою вартістю земе¬льної ділянки та чистою вартістю всіх надбудов на ній (з урахуванням їхнього техніч¬ного оснащення). Використо¬вується для визначення надли¬шкових поліпшень земельних ділянок чи таких, яких бракує
5    Збалансо¬ваності    Визначає необхідність пошуку оптимального складу всіх ком¬понентів виробничо-господар¬ських систем для кожного ти¬пу землекористування, що зу¬мовлює максимальну вартість нерухомості    Збалансованість досягається у разі, коли об'єкту оцінки від¬повідає оптимальна комбінація інших навколишніх (у рамках району) об'єктів нерухомості чи земельних ділянок. Збалансова¬ність порушується, якщо окремі об'єкти характеризуються над¬лишковими чи недостатніми поліпшеннями як порівняти із середнім рівнем району
 


№    Принцип    Коротка характеристика    Пояснення
6    Розподілу    Означає, що фізичні елементи нерухомості чи права на кори¬стування земельними ділянка¬ми можна розподіляти та по¬єднувати в різних комбінаціях, які уможливлюють досягнення найвищої їх вартості    Принцип виявляється через ди¬намічність земельного ринку та ринку нерухомості
7    Ринковий    Визначає залежність вартості об'єкта оцінки від рівня рин¬кових цін на нього    Виражає взаємозв'язок між по¬требою в об'єктах нерухомості чи земельних ділянках, що зро¬стає, за умови розвитку суспі¬льства, та природною обмеже¬ністю пропозиції таких об'єктів
8    Оточення    Полягає в необхідності узго¬дження архітектурної однорі¬дності та відповідного харак¬теру землекористування, що уможливлює досягнення мак¬симальної вартості    Принцип виявляється через мі¬сцеві ринки та практично реа¬лізується в прогресії чи регресії вартості об'єкта оцінки
9    Найліпшого та найефек¬тивнішого використання    Означає, що для оцінки варто¬сті об'єктів нерухомості чи земельних ділянок з можливих варіантів їх господарського використання вибирають той, що дає змогу максимально ре¬алізувати функціональні мож¬ливості об'єктів    Цей принцип є засадничим для оцінки об'єктів нерухомості та земельних ділянок, оскільки дає змогу врахувати їхній по¬тенціал за оцінювання вартості
Орієнтовний перелік документів, що необхідні для оцінки об'єктів нерухомості та земельних ділянок:
1.    Для визначення вартості нерухомості:
Свідоцтво   юридичної  належності   об'єкта  (юридичний
статус).
Історія будівництва.
Документи на право землекористування, генплан, попове-
рхові плани, експлікації.
Паспорт Бюро технічної інвентаризації.
Відомості щодо кількості, обсягів, строків ремонтів та ви¬
трат на їх проведення.
Відомості про орендні угоди щодо об'єкта та розмір орен¬
дної плати.
2.    Для оцінки земельних ділянок:
Акти землекористування.
Інформація щодо інженерно-геологічних умов.
 
 
 
124
 
125
 
Інформація щодо місцезнаходження ділянки відносно са¬
нітарно-захисних зон.
Постанови місцевих органів влади щодо землекористу¬
вання.
Кошториси витрат на поліпшення земель.
2.6.    Документи щодо умов використання земельної ділянки.
На закінчення слід зазначити, що кожен аналітик викорис¬товує той чи інший метод визначення вартості потенціалу зе¬мельної ділянки, будівлі чи споруди підприємства відповідно до власних переконань та підготовки. Наприклад, витратні ме¬тоди оцінки можуть свідчити, що аналітик дотримується мето¬дології ресурсного дослідження потенціалу. Застосування ре¬зультатних технологій визначення вартості потенціалу свід¬чить про прихильність аналітика до теорій функціонально-організаційного напрямку. В оціночній практиці досить часто постають проблеми, що потребують поєднання різних позицій. Удалі спроби такого поєднання дають підстави казати про не¬обхідність створення нового підходу до дослідження феномену потенціалу підприємства у цілому і таких його елементів, як земля, будівлі та споруди.
6.2. Особливості оцінки земельної ділянки, будівель і споруд
Як фактор і умова виробництва земля має низку особ¬ливостей, які впливають на специфіку її грошової оцінки. Пере¬довсім вона не є результатом попередньої праці, є просторово обмеженою, має постійне місцезнаходження, не заміщується ін¬шими засобами виробництва, має фізичну довговічність і за пра¬вильного використання не зношується, забезпечує стабільну при¬бутковість і менший комерційний ризик проти альтернативних варіантів капітальних вкладень. Практично в усіх сферах еконо¬мічної діяльності (зокрема сільського і лісового господарства) земля становить просторовий базис для об'єктів, які на ній роз¬ташовані: будівель, споруд, шляхів, передавальних пристроїв та інших матеріальних елементів, які заведено називати в оціночній діяльності поліпшеннями.
Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земе¬льні ділянки підприємств розподіляються на дві групи:
* ділянки промислової зони, забудовані в основному вироб¬ничими будівлями і спорудами;
126
 
• ділянки, зайняті об'єктами соціального призначення (будин¬ки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).
На відміну від ділянок другої групи, вартість яких визначаєть¬ся виходячи із відомих положень теорії оцінки нерухомості, оці¬нка вартості ділянок першої групи складніша, бо враховує міру їхньої відповідності виробничим і підприємницьким цілям та ни¬зку інших особливостей, які розглянуті далі.,
Площа земельної ділянки, що оцінюється, включає ділянки, зайняті будовами, виробничими і допоміжними спорудами; діля¬нки, необхідні для їх утримання; санітарно-захисні зони об'єктів, технічні та інші зони, які належать підприємству.
Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа розв'язання законодавче обумовлених завдань (сплата земельного податку) або економіч¬ного регулятора земельних відносин (спадщина, дарування та інше), що потребує встановлення нормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових офіційно затверджених інструктив¬но-методичних документів, а з другого — як незалежна експер¬тна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі або право оренди земельної ділянки.
У першому випадку йдеться про так звану масову оцінку, ос¬новна ціль якої— встановлення нормативної ціни землі. Мето¬дичний та організаційний інструментарій такої оцінки викладено в затвердженому 1997 року типовому документі «Порядок гро¬шової оцінки земель ^сільськогосподарського призначення (окрім земель населених пунктів)».
На відміну від нормативної, експертна вартісна оцінка земель здійснюється на базі загальновживаної у світовій практиці мето¬дології та методів визначення ринкової вартості землі.
У зв'язку з тим, що реальний ринок землі ще не сформувався і об'єктивно неможливо забезпечити конкурентоспроможність продажу, типовість фінансування та інші ринкові умови, ціни на земельні ділянки, які визначаються в процесі експертної оцінки, не можуть у повному обсязі відповідати загальновживаній кон¬цепції ринкової вартості. Тому їх часто називають «умовно рин¬ковими», «ринковою вартістю з урахуванням обмежень економі¬чного і цивільного правового характеру», а також «оціночною вартістю», тобто встановлення тієї можливої ціни, за якої на дату оцінки досягається угода відносно зміни власника ділянки, умов власності або умов використання власності за підписання цивіль¬но-правових угод.
127
 
Коефіцієнт капіталізації для будівель та споруд (гбд.с) склада¬ється з коефіцієнта капіталізації для землі (г3) і коефіцієнта відшкодування капіталу (гвід), що дорівнює Р3 (див. дод. А). Ко¬ефіцієнт відшкодування капіталу показує, яку частку від вартос¬ті будівель та споруд потрібно відшкодовувати у кінці кожного періоду (року), щоб через певну кількість періодів (років) екс¬плуатації об'єкта нагромадити суму коштів, тотожну його по¬вній вартості;
3)    розрахунок частини чистого доходу, який припадає (зали¬
шається) на земельну ділянку (Д3):
Дз ~ Д - Дбд.с ?    (6.2)
4)    методом прямої капіталізації визначається вартість земель¬
ної ділянки (В3):
В3 = Д3/г3.    (6.3.)
Метод капіталізації земельної ренти полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталіза¬ції доходів від здавання її в оренду. Значущість цього методу зростає за умов наявності та розвитку активного земельного оре¬ндного ринку, коли вакантні ділянки часто здаються в оренду, що забезпечує порівнянні земельні ренти та коефіцієнти капіталізації для землі. За сучасних умов метод є досить ефективним для оцін¬ки земельних ділянок комерційного призначення порівняно неве¬ликих за площею та розташованих у складі цілісних територій (ділянки під паркування автомобілів, сезонні торговельно-комер¬ційні об'єкти, ділянки підсобного господарства і т. д.).
Метод визначення ренти в основному використовується для оцінки міських земельних ділянок та базується на визначенні по¬казників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.
Диференціальна рента відображає конкретну цінність земе¬льної ділянки і поділяється на такі види:
*    ренту за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скоро¬
ченням транспортних витрат (часу та


Размер файла: 165.5 Кбайт
Тип файла: doc (Mime Type: application/msword)
Заказ курсовой диплома или диссертации.

Горячая Линия


Вход для партнеров