Заказ работы

Заказать
Каталог тем

Самые новые

Значок файла Зимняя И.А. КЛЮЧЕВЫЕ КОМПЕТЕНТНОСТИ как результативно-целевая основа компетентностного подхода в образовании (4)
(Статьи)

Значок файла Кашкин В.Б. Введение в теорию коммуникации: Учеб. пособие. – Воронеж: Изд-во ВГТУ, 2000. – 175 с. (5)
(Книги)

Значок файла ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ КОМПЕТЕНТНОСТНОГО ПОДХОДА: НОВЫЕ СТАНДАРТЫ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (5)
(Статьи)

Значок файла Клуб общения как форма развития коммуникативной компетенции в школе I вида (11)
(Рефераты)

Значок файла П.П. Гайденко. ИСТОРИЯ ГРЕЧЕСКОЙ ФИЛОСОФИИ В ЕЕ СВЯЗИ С НАУКОЙ (12)
(Статьи)

Значок файла Второй Российский культурологический конгресс с международным участием «Культурное многообразие: от прошлого к будущему»: Программа. Тезисы докладов и сообщений. — Санкт-Петербург: ЭЙДОС, АСТЕРИОН, 2008. — 560 с. (15)
(Статьи)

Значок файла М.В. СОКОЛОВА Историческая память в контексте междисциплинарных исследований (15)
(Статьи)

Каталог бесплатных ресурсов

ПРИВАТИЗАЦИЯ И ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Содержание
ГЛАВА 1
МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ
ПРИВАТИЗАЦИИ .................................................................................................. 5
1.1. Особенности становления и развития профессии
оценщика в Украине........................................................................... 5
1.2. Методологические основы экспертной оценки объектов
малой приватизации .......................................................................... 10
1.3. Методические подходы к экспертной оценке недвижимости
при приватизации............................................................................... 14
ГЛАВА 2
ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
МЕТОДОМ ЗАТРАТ............................................................................................... 20
2.1. Определение восстановительной стоимости зданий
и сооружений...................................................................................... 20
2.2. Определение стоимости замещения зданий и сооружений
методом функциональных аналогов ................................................ 30
2.3. Определение коэффициентов индексации стоимости
капитального строительства ............................................................. 41
2.4. Экономическая оценка амортизации объекта ................................. 46
ГЛАВА 3
ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ
ПОТЕНЦИАЛЬНОЙ ДОХОДНОСТИ..................................................................... 51
3.1. Общие положения.............................................................................. 51
3.2. Определения капитализированной стоимости объекта
оценки ................................................................................................. 54
3.3. Особенности применения метода потенциальной
доходности при приватизации .......................................................... 57
ГЛАВА 4
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ЭКСПЕРТНОЙ ОЦЕНКИ.............................. 59
ГЛАВА 5
ПРИКЛАДНЫЕ АСПЕКТЫ НЕКОТОРЫХ ВИДОВ ОЦЕНОК............................... 62
5.1. Оценка стоимости залогового обеспечения .................................... 62
5.2. Оценка размеров арендной платы ................................................... 67
5.3. Подходы к оценке имущественной доли в уставном фонде
хозяйственного общества.................................................................. 73
НЕКОТОРЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ...................................................... 76
ЛИТЕРАТУРА ........................................................................................................ 78
4
4
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
ВОЗМОЖНЫЕ ВАРИАНТЫ ОТВЕТА ОЦЕНОЧНОЙ ФИРМЫ НА
ПРЕТЕНЗИИ КОНТРОЛЬНО-РЕВИЗИОННЫХ ОРГАНОВ................................. 82
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
ПРАВИЛА ПОДСЧЕТА ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ ХАРАКТЕРИСТИК
ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ..................................................................................... 87
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
МИНИМАЛЬНЫЕ ПЛОЩАДИ ПОМЕЩЕНИЙ НЕКОТОРЫХ ВИДОВ
ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ В РАСЧЕТЕ НА ЕДИНИЦУ ВМЕСТИМОСТИ ...... 89
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
КЛАССИФИКАЦИЯ ЗДАНИЙ ПО ГРУППАМ КАПИТАЛЬНОСТИ....................... 91
ПРИЛОЖЕНИЕ 5
НОРМАТИВНЫЕ СРОКИ СЛУЖБЫ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ
ЗДАНИЙ, ОТДЕЛКИ И ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ ............................. 92
5 Фирма "Апекс Про"
ГЛАВА 1
МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИ-
ЯХ ПРИВАТИЗАЦИИ
1.1. Особенности становления и развития профессии
оценщика в Украине
В отечественной экономической теории и практике метод экспертных оценок
известен давно. Он относится к числу эвристических методов прогнозирования.
Упрощенно его суть заключается в следующем. При необходимости количест-
венной идентификации какого-либо объекта, явления либо недостаточно изу-
ченного процесса, не поддающихся однозначной стоимостной оценке на совре-
менном уровне знаний, используются субъективные мнения ведущих в данной
отрасли специалистов, которые, исходя из своих профессиональных ощуще-
ний, дают заключение по существу предмета оценки. После этого производится
обработка первичных результатов. Как правило, полярные мнения экспертов
отбрасываются, оставшиеся оценки усредняются и принимаются в качестве ис-
комого количественного параметра. Чем больше число экспертов и выше уро-
вень их квалификации, тем объективней полученный результат.
Наиболее применимым на практике методом экспертных оценок является ме-
тод Дельфи. Его основные правила заключаются в следующем:
? опрос производится в несколько туров;
? ответы должны даваться в количественной форме с указанием диапазона
возможных оценок;
? после каждого тура проводятся статистическая обработка оценок и ознаком-
ление экспертов с полученными результатами;
? мнения экспертов должны быть обоснованы и высказываться независимо.
Из сказанного несложно видеть, что в основе метода экспертных оценок лежит
три особенности: во-первых, стохастический, вероятностный характер результа-
та оценки, не позволяющий получить стоимостные показатели с конечной степе-
нью точности; во-вторых, высокий профессионализм и независимость оценщика;
в-третьих, субъективность единичной оценки не зависимо от уровня квалифика-
ции эксперта и степени обоснованности результата. Указанные факторы имеют
первостепенное значение при создании организационно-правовой и нормативно-
методической основы национального института экспертной оценки.
Таким образом, оценщик недвижимости – это независимый специалист творче-
ской профессии, действующий в рамках законодательства и нормативно-
правовых актов Украины на основе "Норм профессиональной деятельности
оценщика" [1], международных стандартов оценки [2] и общепринятой в миро-
вой практике методологии оценки, адаптированной к современным политиче-
ским, нормативно-правовым и социально-экономическим условиям Украины.
6 Фирма "Апекс Про"
6
На сегодня основным нормативным документом, регламентирующим профес-
сиональную деятельность оценщика на приватизационном рынке, является "По-
ложение о порядке проведения экспертной оценки государственного имущества
при приватизации", утвержденное ФГИУ от 2.01.95 г. № 100 [3]. Право проведе-
ния оценочных работ предоставлено юридическим лицам, имеющим в своем со-
ставе сертифицированных экспертов-оценщиков и заключившим Генеральное
соглашение с Фондом государственного имущества Украины о выполнении по-
среднических услуг по подготовке к приватизации объектов приватизации.
По нашему глубокому убеждению, экспертов-оценщиков (если уж такая профес-
сия реально существует) следует обучать в государственной системе высшего
образования на базе отечественного и зарубежного опыта. Пока же с образова-
тельной функцией в целом справляются негосударственные структуры – Украин-
ское общество оценщиков и Украинский институт оценки – при методологической
поддержке ФГИУ. Нельзя сказать, что их работа лишена недостатков. Прежде
всего, к ним относятся краткосрочность обучения (2 недели), непродуманность
учебных планов и программ, консервативность форм обучения, несовершенство
учебно-методической базы, отсутствие тестирования начального уровня знаний
и дифференцированного учета профиля базового образования и т.д.
Тем не менее, нельзя не признать, что система подготовки экспертов-оценщиков
постоянно совершенствуется в сторону ужесточения требований к уровню зна-
ний, введения многоступенчатой сертификации и специализации видов оценоч-
ных работ, обновления учебно-методической литературы, расширения творче-
ских связей с зарубежными специалистами, развития научно-исследовательской
работы, создания конкурентной среды на рынке оценочных услуг.
Экспертов-оценщиков следует обучать, готовить в системе высшего образова-
ния на базе отечественного и зарубежного опыта, но не "натаскивать" посред-
ством не всегда уместных директивных указаний, якобы, во имя ускорения при-
ватизации и формирования вторичного рынка недвижимости. В подтверждение
приведем следующий пример. В пункте 14 "Порядка экспертной оценки немате-
риальных активов" [4] указано: "экспертная оценка стоимости нематериальных
активов, не отраженных в бухгалтерском балансе объекта приватизации, осу-
ществляется по формуле..." (приводится формула). На наш взгляд, методоло-
гическая ошибка состоит в том, что эксперту, в лучшем случае, можно только
рекомендовать расчетный метод или формулу, а не регламентировать их. Ина-
че, это уже не экспертная оценка, а обыкновенный расчет сродни бухгалтерской
процедуре определения подоходного налога.
По большому счету, в сложившихся условиях разгосударствления экономики
эксперт по оценке недвижимости должен выступать своеобразным посредником
между продавцом и покупателем, который за счет своих профессиональных ка-
честв способствует осуществлению честной и взаимовыгодной сделки, за что и
получает гонорар. Разумеется, на начальной стадии становления института
оценщиков неизбежны издержки, обусловленные отсутствием традиций и опы-
та работы, единых стандартов и подходов к оценке, несовершенством законо-
дательной базы и т.д. Тем не менее, это объективный и неизбежный процесс,
без преодоления которого немыслимо развитие отечественной школы оценки
недвижимости.
Фирма "Апекс Про" 7
7
В этой связи необходимо обратить внимание на две негативные, на наш взгляд,
тенденции.
Первая связана с преувеличением роли и чрезмерным заимствованием зару-
бежного опыта приватизации и оценки недвижимости. Необоснованное увлече-
ние западными рекомендациями и попытки их перенесения в неподготовлен-
ную в законодательном и социально-экономическом плане среду на фоне явно-
го неуважения к отечественной экономической мысли и практическому опыту не
только не способствуют ускорению приватизации и формированию вторичного
рынка недвижимости, но и сдерживают этот процесс.
Любой квалифицированный экономист, ознакомившись с содержанием наибо-
лее популярных изданий зарубежных авторов в области оценки недвижимости,
не найдет в них ничего принципиально нового, ранее не известного в отечест-
венной теории. Более того, эксклюзивные публикации, подготовленные специ-
ально для нас, очень часто декларативны, неконкретны и не отличаются ни
глубиной содержания, ни практической полезностью. В целом эти переводные
монографии и методические пособия хороши для повышения общего профес-
сионального уровня, но не для экспресс-обучения или конкретной работы по
оценке недвижимости. На наш взгляд, нет особой нужды и в излишнем заимст-
вовании зарубежной терминологии в области экономики и финансов, загромож-
дении языка импортными аббревиатурами, увлечении неапробированными ко-
эффициентами и параметрами.
В частности, при подготовке экспертов-оценщиков значительное внимание уде-
ляется изучению зарубежных подходов к определению ставок капитализации,
нормативов дисконтирования, методов оценки инвестиционной привлекатель-
ности объектов и т.д. Однако, если обратиться к очищенной от идеологических
догм отечественной теории экономической эффективности капитальных вложе-
ний, методам экономической оценки природных ресурсов и учета фактора вре-
мени, то не трудно обнаружить полную адекватность имеющегося научного за-
дела целям и задачам экспертной оценки недвижимости, имущественных прав
и бизнеса.
Бесспорно, интегрироваться в мировое сообщество необходимо. Поэтому зару-
бежный опыт приватизации и оценки недвижимости достоин самого присталь-
ного внимания и изучения. Но без творческого подхода к его применению, без
учета различий в законодательной и социальной сферах и без должного вни-
мания к собственной теоретической базе наши эксперты-оценщики не смогут
работать на паритетных началах с зарубежными партнерами. Запад не научит
нас оценивать недвижимость лучше, чем мы это сделаем сами.
Первоочередные меры в рамках государственной программы создания инсти-
тута экспертов-оценщиков должны, как минимум, предусматривать следующие
меры:
? демонополизацию действующей системы подготовки и повышения квалифи-
кации оценщиков и введение ее в структуру высшего образования;
? создание конкурентного рынка общественных организаций оценщиков;
? развитие научно-исследовательской базы экспертной оценки;
8 Фирма "Апекс Про"
8
? создание государственного кадастра недвижимого имущества;
? налаживание выпуска специализированных бюллетеней по операциям с не-
движимостью;
? проведение конкурсов на лучшую нормативно-методическую разработку, ло-
кальных экспериментов по отладке методик, некоммерческих семинаров и
конференций и т.д.
Вторая негативная тенденция связана с фактическим отсутствием независимо-
сти эксперта-оценщика и его незащищенностью перед государственными кон-
трольно-ревизионными и правоохранительными органами. Неоднократно при-
ходилось наблюдать необоснованное давление со стороны государственных
чиновников, навязывание ими "собственного" мнения, которое является не бо-
лее чем поверхностной интерпретацией устаревших и не самых безупречных
инструктивно-методических документов. Чаще всего дискуссии возникают по
поводу потенциальной доходности объекта, морально-функционального изно-
са, зональных коэффициентов, индекса стоимости капитального строительства,
стоимости улучшений и т.д. Колоссальные усилия порой тратятся на доказа-
тельство разницы между учетно-бухгалтерской и экспертно-оценочной стоимо-
стью основных средств. Попытки аргументации экспертом своей точки зрения
ограничиваются пределом доброжелательности, нередко, настроением оппо-
нента, в руках которого находится карьера оценщика и будущее фирмы.
Еще больше удивляет категоричность выводов и суждений некоторых коллег-
оценщиков, в частности, при проведении ревю отчетов либо в публичных вы-
ступлениях. Помнится, при сдаче экзамена на право получения сертификата
автор едва не оказался в числе "профнепригодных", когда позволил себе уди-
виться по поводу вопроса экзаменатора о "шести функциях денег". Любой сту-
дент знает, что функций денег пять, в чем легко убедиться, открыв учебник по-
литэкономии (макроэкономики, экономической теории). Там же можно найти и
то, что функции денег и функции сложных процентов, которых действительно
шесть, – это разные категории.
В основе любого профессионального роста лежит принцип компетентности, ра-
зумной осторожности и сомнения. И если уважаемый гипотетический коллега,
прочитав десяток переводных книг и оценив сотню объектов, уверовал в собст-
венный высокий профессионализм, то остается ему только посочувствовать.
Стаж работы наиболее опытных оценщиков в Украине не превышает трех лет.
За это время невозможно сформировать не то, что отечественную школу оцен-
ки недвижимости, но даже получить стандартное высшее образование.
Высококлассный рецензент отличается от всех иных тем, что первым делом
анализирует не то, как эту работу выполнил бы он, а конечный результат оцен-
ки на предмет его объективности и обоснованности. Плохого рецензента, преж-
де всего, интересуют численные значения промежуточных параметров (напри-
мер, индекс стоимости капитального строительства, уровень износа, стоимость
улучшений, ставка капитализации). И если что-то не соответствует его пред-
ставлениям, конечный результат уже не имеет значения.
Обязательное условие успешной работы оценщика – это знание законодатель-
ных и нормативно-правовых актов в области финансов, бухгалтерского учета,
Фирма "Апекс Про" 9
9
налогообложения, предпринимательства и т.д. Иногда эти знания, а также уме-
ние четко, логично и аргументировано изложить свои доводы, являются ре-
шающими, когда приходится отстаивать собственное мнение (порой 2-3-х лет-
ней давности) и деловую репутацию фирмы в правоохранительных, арбитраж-
ных и контрольно-ревизионных органах, пытающихся отыскать в ваших дейст-
виях умысел, нарушение установленных порядков, применить финансовые
санкции.
Для иллюстрации сказанного в приложении 1 приведен пример реальной пере-
писки оценочной фирмы с правоохранительными органами по поводу акта ре-
визии КРУ, в котором выдвинуты необоснованные обвинения в неправильном
учете стоимости неотделимых улучшений, выполненных за счет средств арен-
датора, и занижении стоимости объекта малой приватизации.
Несомненно, уровень квалификации оценщика существенно зависит

Размер файла: 687.74 Кбайт
Тип файла: pdf (Mime Type: application/pdf)
Заказ курсовой диплома или диссертации.

Горячая Линия


Вход для партнеров